嘉穎別墅Grandview Villa

嘉穎別墅最近港鐵站係坑口站或寶琳站，車程約 10-15 分鐘，日常出入主要靠私家車。公共交通方面，清水灣道有多條巴士及小巴路線（如 91、91M、103、16 等）來往鑽石山、彩虹、將軍澳同觀塘，班次約 10-20 分鐘一班。返工時間出九龍東約 30-40 分鐘，出中環金鐘則要轉車或揸車，整體通勤時間較長。冇車嘅話，日常出入會比較依賴巴士時間表，彈性有限。

嘉穎別墅周邊生活配套有限，最近嘅街市同超市喺坑口或將軍澳區，車程約 10 分鐘。日常買餸、食飯、睇醫生都要揸車出去解決。附近有零星士多同茶餐廳，但選擇唔多。醫療方面，最近普通科診所約 2.3 公里，急症要去將軍澳醫院（約 3.5 公里），有車會方便好多。休憩方面，清水灣郊野公園同海灘喺附近，適合行山、放狗、親子戶外活動，但屋苑步行範圍內未有大型公園或公共休憩空間。

嘉穎別墅目前市場放盤叫價約 HK$6,000 萬，以實用面積 1,505-1,732 呎計，折合呎價約 HK$34,600 至 HK$39,800。清水灣一帶低密度洋房供應極少，同區獨立屋放盤向來稀缺，業主持貨心態強。51 年樓齡會影響銀行按揭年期，實際可造按揭成數需向多間銀行查詢。以同區洋房租務市場觀察，此類物業租金回報率一般低於市區物業，但保值能力較強。

屋苑唔近港鐵，日常出入主要靠私家車或巴士小巴。清水灣道巴士路線選擇唔算少，但班次較疏，返工時間出九龍東約 30-40 分鐘，出港島要轉車，通勤時間偏長。

附近買餸食飯嘅選擇好有限，日常超市、街市、食肆都要揸車去坑口或將軍澳先有。屋苑本身得 6 伙，冇會所、冇管理處，生活上要自己打點嘅嘢比較多。

95 小學校網有 23 間小學，中學網有 8 間中學（其中 4 間 Band 1），校網質素唔錯。不過屋苑 1.2 公里內只得 1 間學校，日常接送小朋友多數要揸車。

最近普通科診所約 2.3 公里，急症要去將軍澳醫院約 3.5 公里。2 公里範圍內冇任何醫療點，日常睇醫生或攞藥一定要揸車出去，冇車會好唔方便。

屋苑步行範圍內未見大型公園或公共休憩空間，日常散步放狗要去清水灣郊野公園或海灘一帶。好處係低密度環境私隱度高、景觀開揚，適合鍾意大自然嘅人。