蕙苑Verdun Villa

九龍塘站步行約 6 分鐘，係東鐵綫同觀塘綫交匯站，過海去金鐘約 15 分鐘，去旺角、尖東約 10 分鐘內。義德道一帶亦有小巴（29A、29B）來往九龍塘站同九龍城，巴士路線選擇相對少，主要靠港鐵。實際生活上，東鐵綫過海段開通後交通明顯改善，但繁忙時間九龍塘站人流極高，尤其返放學時段。自駕嘅話，義德道連接窩打老道，出入九龍核心區算方便。

九龍塘生活配套以又一城為核心，商場內有超市、戲院、食肆同百貨，步行約 10 分鐘可達。日常買餸可以行去九龍城街市或又一城嘅 Market Place，選擇充足。醫療配套係一大優勢，香港浸信會醫院僅 0.2 公里，最近急症室約 1.2 公里，區內私家診所林立。休憩方面，附近有九龍塘公園、歌和老街公園，但步行範圍內公共休憩空間偏少，想散步多數要行去又一城或九龍仔公園。蕙苑自設會所，泳池、網球場、健身室等設施補足咗呢個缺口。

蕙苑欠缺近期公開成交紀錄，但九龍塘義德道一帶屬傳統低密度豪宅地段，同區筆架山道、義德道嘅物業呎價普遍在 $20,000 以上。蕙苑樓齡 58 年，單位面積大（1,294-1,654 呎），入場門檻高，放盤量極少。市場上同類型低密度豪宅供應稀缺，業主議價空間有限。58 年樓齡影響銀行按揭年期，實際可造按揭成數需向銀行查詢。

九龍塘站步行約 6 分鐘，東鐵綫同觀塘綫交匯，過海去金鐘約 15 分鐘。義德道有小巴接駁，但巴士選擇較少，整體通勤以港鐵為主，繁忙時間車站人流極高。

又一城商場步行可達，超市、戲院、食肆齊全。醫療配套突出，浸信會醫院僅 0.2 公里，最近急症約 1.2 公里。日常買餸可去九龍城街市，生活便利度高。

屬 41 校網，區內有 18 間小學，傳統名校集中。1.2 公里範圍內有 107 間學校，涵蓋中小學及幼稚園，對有小朋友嘅家庭係明顯優勢。

蕙苑自設會所，有泳池、網球場、壁球室、健身室、燒烤場等 5 項設施，以單幢樓嚟講配套相當齊全。附近九龍塘公園同歌和老街公園可作散步選擇。

義德道屬低密度住宅區，環境寧靜，私隱度高。但步行範圍內公共休憩空間及開放空間偏少，想散步通常要行去九龍仔公園或又一城一帶。景觀以周邊低密度樓宇及樹景為主。