簡樸房屋是甚麼？簡樸房條例、認證標準、申請流程全指南

一句講清楚：簡樸房屋不是新公屋，而是合規劏房

「簡樸房屋」一般是指香港《簡樸房條例》下的簡樸房，即符合居住環境最低標準、並取得房屋局認證的住宅樓宇分間單位。它不是公屋、簡約公屋或過渡性房屋，而是把私人市場中原本俗稱「劏房」的住宅分間單位納入法定規管。

截至 2026 年 5 月 11 日，《簡樸房條例》已經生效，寬限期登記及簡樸房認證亦已由 2026 年 3 月 1 日開始接受申請。早期網上 SEO 文章多在草案階段撰寫，常見時間表仍停留在「預計」或「最快」；現時應以房屋局簡樸房專題網站及已通過的第658章《簡樸房條例》為準。

簡樸房和劏房有咩分別？

劏房是市場俗稱，法律上通常要看是否屬於《簡樸房條例》下的「分間單位」。簡單講，如果一個住用樓宇單位被間隔成兩個或以上大致圍封的隔間，而每個隔間設計作獨立住宅租賃用途，出租時通常會進入簡樸房規管範圍。

簡樸房則是已經通過最低標準、取得認證、可合法出租作居住用途的分間單位。關鍵分別如下：

條例規管邊類單位？

簡樸房制度主要規管私人住用建築物或綜合用途建築物的住用部分內，用作出租的住宅分間單位。條例亦包括已補地價的資助出售房屋；但實際個案仍要看樓宇性質、政府租契、大廈公契及其他法例限制。

以下情況通常是重點風險：

• 原本一個住宅單位被改動間隔，形成兩個或以上可獨立出租的房間或套房。
• 分間後的隔間與參照建築圖則布局不同。
• 相關隔間透過兩份或以上獨立住宅租賃出租，不論租約是書面還是口頭。
• 出租人可能是業主、二房東、主租客、代理或其他有權收租人士。

不屬於簡樸房規管，並不代表一定合法。床位寓所、酒店、賓館、安老院、商業大廈、工廈、天台僭建物、平台僭建物、後巷或天井僭建物、新界豁免管制屋宇等，可能已受其他制度或法例限制，不能因「不屬簡樸房」而當作可作住宅分間出租。

8大居住環境最低標準

房屋局把簡樸房最低標準分成8個範疇。業主或營運人不能只做表面裝修，申請時須由指明專業人士核證。

2026至2030時間表

簡樸房制度最重要是時間線。業主、營運人和租客都要用實際日期判斷風險。

寬限期登記和簡樸房認證有咩不同？

好多業主最容易混淆「登記」和「認證」。兩者不是同一件事。

登記只代表有過渡安排，不代表單位已合格。已登記樓宇單位內的分間單位，仍須在寬限期內改造成合規格並取得簡樸房認證，才可在2030年3月1日後繼續出租。

申請文件和流程

1. 寬限期登記流程

合資格現存分間單位的業主或獲業主同意的人士，可在2026年3月1日至2027年2月28日提交REG-01。核心文件包括：

• 已填妥的寬限期登記申請表REG-01。
• 已獲差餉物業估價署批署的租賃通知書表格AR2及/或租賃協議副本。
• 土地註冊處最新土地登記冊或業權註冊紀錄。
• 申請人的身份證明文件副本。
• 業主書面同意，如申請人不是業主。

2. 簡樸房認證流程

認證申請以每個分間單位為單位。核心文件包括：

• 已填妥的簡樸房認證申請表BHU-01。
• 指明專業人士核證報告。
• 土地註冊處最新土地登記冊或業權註冊紀錄。
• 申請人的身份證明文件副本。
• 業主書面同意，如適用。

指明專業人士包括註冊建築師、指定界別註冊專業工程師，以及建築測量組別註冊專業測量師。實際工程亦可能涉及小型工程、消防、電力、水務、防水及機械通風等專業範疇。

申請費及早鳥優惠

寬限期登記申請費全免。簡樸房認證標準收費是每個分間單位$3,000，續期每個分間單位$2,400。為鼓勵早申請，2026年3月1日至2029年2月28日期間有早鳥減免。

這張表只反映政府認證申請費，不包括裝修改造、專業人士報告、圖則、消防裝置、水電錶、機械通風、防水工程、管理公司或公契相關成本。

違規出租有咩後果？

由 2027 年 3 月 1 日起，出租沒有有效寬限期登記及沒有有效簡樸房認證的分間單位，屬刑事罪行。租客本身不會因居住在未認證分間單位而負刑事責任，但租賃可能受終止安排影響。

主要後果包括：

• 一經循簡易程序定罪，可處第6級罰款，即$100,000，及監禁2年；如屬持續罪行，每日可另處$20,000。
• 循公訴程序定罪，可處罰款$300,000及監禁3年；如屬持續罪行，每日可另處$20,000。
• 房屋局局長可在相關條件下指示違法出租的住宅租賃終止。
• 租客可向營運人追討3個月租金或餘下租期總租金，以較低者為準。
• 已認證簡樸房如狀況、業主、營運人或資料有變，相關人士須在知悉後15日內用BHU-02通知房屋局。

租客睇簡樸房要問咩？

租客不要只問月租和按金，應把合規資料列入睇樓清單：

1. 單位是否已取得簡樸房認證？如未認證，樓宇單位是否已獲寬限期登記？
2. 可否在房屋局「簡樸房名單」或「已獲寬限期登記的樓宇單位名單」查到地址？
3. 分間單位面積是否最少8平方米？樓底是否達標？
4. 是否有租客專用獨立廁所、廁所外洗滌盆、面向室外可開啟窗戶？
5. 是否有獨立水錶及獨立電錶？水電費是否直接按錶收取？
6. 火警偵測器、滅火筒、防火門、走廊及逃生路線是否清楚？
7. 租約寫明的是哪個分間單位？租金、按金、雜費、水電費和維修責任是否列明？
8. 如單位仍在寬限期，業主是否有改造及認證時間表？

房屋局會公開已認證簡樸房的地址、認證有效期及位置圖則；已登記樓宇單位名單亦供公眾查閱。睇樓前先查名單，比單靠代理或業主口頭承諾可靠。

業主和投資者要點計？

對持有舊樓、唐樓或分間出租單位的人，簡樸房制度會直接影響租金回報和風險。

1. 先判斷是否受規管

如果只是把整個住宅單位以一份住宅租賃出租，通常不是簡樸房規管重點。相反，如果單位被改間隔，並透過兩份或以上獨立住宅租賃出租，就要認真檢查是否屬分間單位。

2. 合規成本不止政府申請費

真正成本通常在工程和專業核證，包括拆改間隔、消防裝置、獨立水電錶、供水排水、防水層、機械通風、結構評估、圖則、物管協調和租客搬遷安排。每個單位的工程難度不同，不能只用$3,000申請費估算。

3. 不達標單位可能要減少間數

8平方米面積、獨立廁所、窗戶、逃生和水電要求，會令部分超細分間單位不能原樣保留。業主可能需要把多個細房合併、減少房數，或還原作整個單位出租。

4. 買入連租約物業要做盡職審查

買有分間單位的舊樓時，要查清楚是否已登記、是否已有認證、租約日期、AR2、參照建築圖則、僭建、消防、滲漏、公契、按揭及保險限制。否則買入後可能承接工程、執法和租客安置風險。

常見誤解

誤解一：登記了就等於合格

不是。登記只是讓合資格現存分間單位得到過渡期。要長遠合法出租，仍然要取得簡樸房認證。

誤解二：租客要負刑責

出租未認證分間單位的刑責主要針對出租或收租的人士。政府新聞稿亦清楚指出，相關租客不會涉及法律責任。

誤解三：所有分租房間都一定要申請

不一定。要看是否改動參照建築圖則、是否形成兩個或以上分間單位、是否以兩份或以上獨立住宅租賃出租。單純整個單位一份租約出租，與多個分間單位分開出租，法律效果不同。

誤解四：無窗黑房加抽氣扇就可以

居住空間須有面向室外的可開啟窗戶，玻璃面積不少於0.1平方米，亦要有人工照明和機械通風。單靠抽氣扇不一定能補救無合規窗戶的問題。

誤解五：2027年後所有未認證劏房即時消失

已取得有效寬限期登記的現存分間單位，可享有2027年3月1日至2030年2月28日的寬限期。不過倒數期內不能再就未認證分間單位訂立新住宅租賃，2030年3月1日起仍未認證則會成為主要執法對象。

簡樸房屋對租務市場的影響

簡樸房制度的核心不是把所有劏房一夜之間消滅，而是設定最低居住底線，逐步淘汰最差的分間單位。立法會文件提到，香港住宅樓宇分間單位約11萬個，涉及約22萬名居民；同時政府亦提到簡約公屋、過渡性房屋及公營房屋供應會配合處理受影響住戶。

對租客而言，制度增加了查核基礎，尤其是面積、消防、廁所、通風和水電費透明度。對業主而言，分間出租不再只是裝修和放租問題，而是建築、消防、租務、資料申報和刑責問題。對買家而言，見到舊樓有高租金回報，不應只看月租總和，還要扣除合規工程、房數減少、空置期、專業費和未來執法風險。

快速判斷清單

租客版

• 查官方名單，不只聽口頭承諾。
• 要求租約列明分間單位、租金、按金、水電費和雜費。
• 確認有獨立廁所、合規窗戶、火警偵測器、獨立水錶及獨立電錶。
• 如果單位只是登記未認證，要問清楚寬限期和改造安排。
• 不要接受明顯黑房、無廁所、無逃生路線、濫收水電或無租約的安排。

業主版

• 先查單位是否在住用建築物或綜合用途建築物住用部分。
• 對照參照建築圖則，確認是否已構成分間單位。
• 如合資格，於2027年2月28日前處理寬限期登記。
• 盡早委聘指明專業人士評估8大標準。
• 把水電、消防、防水、通風、結構和公契問題一併處理。
• 保留租約、AR2、業權文件、同意書、圖則和專業報告。

資料來源及延伸閱讀

• 房屋局：簡樸房認證
• 房屋局：寬限期登記
• 房屋局：《簡樸房條例》
• 房屋局：申請費及早鳥優惠
• 房屋局：常見問題
• 香港政府新聞網：簡樸房條例草案獲通過
• 立法會文件：Basic Housing Units Bill