一句講清楚：先問係實用呎價定建築呎價
香港買樓講「呎價」，最重要不是先問平定貴，而是先問用邊個面積做分母。住宅比較應以實用呎價為主，因為實用面積較接近你真正買到的私人住宅空間；建築面積通常較大，計出來的建築呎價自然較低。
同一個單位，如果售價 HK$800 萬、建築面積 800 呎、實用面積 640 呎：
| 計法 | 公式 | 呎價 |
|---|---|---|
| 建築呎價 | HK$800 萬 / 800 呎 | HK$10,000/呎 |
| 實用呎價 | HK$800 萬 / 640 呎 | HK$12,500/呎 |
表面上兩個呎價差 HK$2,500，但其實只是分母不同。用建築呎價同另一個樓盤的實用呎價比較，會低估真正買入成本。
三種面積要分清
1. 建築面積：包括攤分公用地方
建築面積一般指單位本身面積，加上按比例分攤的大廈公用地方，例如大堂、升降機大堂、走廊、會所、垃圾房等。問題是住宅建築面積過往沒有一套買家容易核對的統一比較基準，不同年代、不同發展商、不同屋苑的公用面積比例可以很不同。
所以建築面積通常比實用面積大，建築呎價也通常比實用呎價低。建築面積不是完全無用，它可幫你理解一個屋苑有幾多公用設施同攤分面積，但不適合直接用來比較住宅單位抵不抵買。
2. 實用面積：住宅比較的主要基準
根據《一手住宅物業銷售條例》，一手住宅物業的售樓說明書、價單和廣告只可以用實用面積表達住宅物業的面積和每平方呎或每平方米售價。條例下的實用面積包括住宅物業內的樓面面積，並包括構成單位一部分的露台、工作平台及陽台。
但實用面積不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院等項目，即使這些地方看起來與單位相連，也要分開理解。實用面積亦包括單位內的間隔牆、柱等結構面積，所以它仍然不等於「可以直接擺傢俬的地面面積」。
3. 內攏面積：最貼近日常使用，但樓盤廣告較少列
內攏面積又叫地毯面積，意思是室內真正可行走、可擺傢俬、可鋪地毯的面積。它通常比實用面積更小，因為牆身厚度、柱、部分露台或工作平台未必能當作室內活動空間。
睇樓時可以用實用面積比較價格，再用內攏感覺判斷生活是否舒服。兩個同樣 500 呎實用的單位，方正兩房可能比鑽石廳、長走廊、多窗台或多柱位的單位更好用。
實用率點計？差距可以幾大？
實用率 = 實用面積 / 建築面積 x 100%
例如建築面積 800 呎、實用面積 640 呎，實用率就是 80%。實用率越高，代表建築面積之中較大比例是私人可用空間；實用率越低，代表更多面積反映公用地方、會所、走廊、結構或其他攤分。
以下用同一個 HK$800 萬單位、建築面積 800 呎示範：
| 實用率 | 實用面積 | 建築呎價 | 實用呎價 | 實用呎價比建築呎價高 |
|---|---|---|---|---|
| 90% | 720 呎 | HK$10,000 | HK$11,111 | 約 11% |
| 80% | 640 呎 | HK$10,000 | HK$12,500 | 約 25% |
| 75% | 600 呎 | HK$10,000 | HK$13,333 | 約 33% |
| 70% | 560 呎 | HK$10,000 | HK$14,286 | 約 43% |
| 60% | 480 呎 | HK$10,000 | HK$16,667 | 約 67% |
所以「實用面積」同「建築面積」差幾遠，不能只用一個固定百分比回答。舊式大型屋苑可能實用率較高，部分新式單幢樓、細地盤項目或會所比例較大的項目可能較低。一般買家可用 75% 至 85% 作初步參考，但真正比較時一定要看該單位本身的實用面積、間隔和樓書或代理資料來源。
點樣正確睇呎價？
- 先統一基準：同一輪比較全部轉做實用呎價，不要用 A 盤建築呎價對 B 盤實用呎價。
- 再比較同類單位：同區、同屋苑、同座向、同景觀、同樓層、同戶型比較才有意思。
- 分清樓價同呎價：細單位總價低，但呎價常常較高；大單位呎價低，也不代表入場成本低。
- 睇成交多過睇叫價：放盤叫價反映業主期望，成交價才較接近市場接受水平。
- 把實用率同間隔一齊看：高實用率但間隔差，未必好住；低實用率但會所、保安、園林、管理好，也可能有用家願意付溢價。
- 計埋持有成本：管理費、差餉、地租、維修、裝修、按揭年期同息口，會影響真正負擔。
- 留意租金也有同一問題：呎租比較同樣應用實用面積，否則會錯判租金回報。
一手樓、二手樓要睇邊啲文件？
一手樓應看售樓說明書、價單、成交紀錄冊和銷售安排。售樓說明書會列明每個住宅物業的實用面積，價單會以實用面積標示每平方呎或每平方米售價。示範單位和樓書圖則亦要一併看，尤其要留意窗台、露台、工作平台、空調機房和不可改動牆身。
二手樓應要求代理列出實用面積來源。常見核對方法包括差餉物業估價署物業資訊、物業首次轉讓的買賣協議、土地查冊及屋苑成交平台。舊廣告、舊樓書或街坊口耳相傳的建築面積只可作輔助，不能當作唯一比較基準。
常見誤區
- 見到低呎價就覺得平：先確認是建築呎價還是實用呎價。
- 以為實用面積全是室內地面：實用面積包括牆、柱、露台、工作平台及陽台，但不等於內攏面積。
- 以為平台、花園、天台都計入實用面積：這些通常要分開列，價值和可用性亦不同。
- 忽略窗台和柱位：窗台不計入條例下實用面積，但會影響室內擺位；柱位、斜牆和鑽石廳會降低好用程度。
- 只看呎價不看樓齡：舊樓實用率可能高，但維修、電梯、大廈管理、按揭年期和保險都要計。
- 用住宅邏輯睇工商舖：工商舖、寫字樓、商舖仍常見建築面積、實用面積、可租用面積等不同講法，不能直接套用住宅規則。
本站做法
港樓研究所的屋苑價格欄位會優先使用實用呎價。資料來源如同時有 gross unitPrice（建築呎價）和 net nUnitPrice（實用呎價），前台比較、屋苑卡和對比頁會以實用呎價作主要顯示；建築呎價只適合用來理解實用率和舊式市場報價差異。
如果某屋苑缺少近期成交或實用呎價資料，本站會以公開資料整理的可用欄位顯示，並避免把不同面積基準混在同一個排名或比較結論內。
快速判斷清單
睇一個盤前，可以逐條問：
- 這個呎價是實用呎價還是建築呎價？
- 實用面積幾多？建築面積幾多？實用率幾多？
- 露台、工作平台、窗台、平台、天台、花園是否分開列？
- 同屋苑同類單位最近成交實用呎價是多少？
- 單位是否方正？走廊、柱位、斜牆會不會浪費空間？
- 管理費按甚麼份數計？每月持有成本是多少？
- 如果買來收租，呎租和租金回報是否同樣用實用面積計？
資料來源及延伸閱讀
常見問題
買樓應該睇實用呎價定建築呎價？
住宅買賣比較應以實用呎價為主。建築呎價因為分母較大，通常看起來較低；如果用建築呎價同其他樓盤的實用呎價比較，會低估實際買入成本。
實用面積是否等於屋內可擺傢俬的面積？
不是。實用面積包括單位內的間隔牆、柱，以及構成單位一部分的露台、工作平台和陽台。真正可擺傢俬、可行走的空間較接近內攏面積，所以睇樓仍要看間隔和現場尺寸。
實用率越高是否一定越抵買？
不一定。高實用率代表私人可用空間比例較高，但樓價仍受地段、樓齡、景觀、管理、會所、校網、交通和成交流通量影響。正確做法是先用實用呎價統一比較，再看間隔和生活配套。
點解同一個單位實用呎價會高過建築呎價？
因為實用面積比建築面積細。同一個樓價除以較細的實用面積，計出來的每呎價格自然較高。差距主要由實用率決定，實用率越低，兩個呎價差距越大。