鷹揚街11號11 Ying Yeung Street

土瓜灣站步行約9分鐘，比起同區其他屋苑稍遠，實際出入要預留多啲時間。好處係土瓜灣站屯馬綫直達屯門、元朗至烏溪沙，轉車去九龍東或港島都算方便。區內有小巴同巴士線來往九龍城、旺角一帶，但班次同選擇唔算多。整體交通屬「行到但唔算近」嘅水平，習慣搭港鐵嘅用家要留意。

生活配套係呢個屋苑最弱一環。附近未見大型商場或超市，日常買餸主要靠土瓜灣街市或附近小型雜貨舖，選擇有限。食肆以小店為主，冇大型連鎖餐廳。醫療配套反而唔錯，最近診所約0.6公里，急症服務約0.8公里，2公里內有17個醫療點。屋苑步行範圍內未見公共休憩空間或康樂設施，想散步或做運動通常要行遠啲或搭車出去。

由於欠缺近期成交及呎價數據，鷹揚街11號嘅價格定位主要靠同區參考推斷。土瓜灣舊樓平均呎價一般低於啟德新區項目，但34校網係九龍城傳統名校區，對於重視校網嘅買家有溢價效應。全幢僅7伙，放盤極罕，業主議價空間有限。66年樓齡會影響銀行按揭批核，實際可造按揭成數需向銀行查詢。

土瓜灣站步行約9分鐘，唔算話好遠但亦唔係落樓就到嘅距離。好在屯馬綫直達多區，加上附近有81個公共交通站點，巴士小巴補位尚可。真正喺度住落，行去港鐵站嘅時間係每日都要計嘅生活成本。

34校網係九龍城區傳統名校網，1.2公里範圍內有超過100間學校，競爭雖然激烈但選擇極多。對於有小朋友嘅家庭嚟講，呢個係鷹揚街11號最大嘅吸引力，亦係同區舊樓嘅溢價來源。

屋苑附近生活配套唔多，日常買餸食飯選擇有限，未見大型商場或超市。同區居民通常要行遠啲去土瓜灣街市或搭車出九龍城先有較多選擇，日常購物唔算方便。

最近診所約0.6公里，急症醫院約0.8公里，2公里內有17個醫療點，整體醫療配套算充足。日常睇醫生或緊急情況唔使擔心要長途跋涉，係生活配套以外嘅一個優勢。

屋苑附近步行範圍內未見公共休憩空間或康樂設施，想散步或做運動通常要行遠啲或搭車出去。地區有少量公園配套，但對日常即興落樓行吓嘅需求嚟講，選擇唔多。