鷹揚街12號12 Ying Yeung Street

最近港鐵係土瓜灣站，步行約9分鐘，行過去要穿過幾條內街，落雨或拎重嘢會覺得有啲遠。土瓜灣站係屯馬綫，來往尖東、紅磡、元朗一帶尚算方便。區內有小巴同巴士路線接駁旺角、觀塘等地，但班次唔算密。整體交通屬「有車搭但唔算就腳」嘅級別，相比同區土瓜灣道或馬頭圍道沿線嘅屋苑，呢度交通明顯輸蝕。

土瓜灣舊區生活配套以街舖為主，附近有小型超市、藥房、茶餐廳同車房，日常基本買嘢食飯尚可應付。買餸可以去土瓜灣街市或附近嘅惠康、百佳。大型商場要去九龍城廣場或黃埔新天地，車程約10分鐘。醫療方面，最近嘅普通科診所約0.6公里，急症室喺伊利沙伯醫院（約0.9公里），算係方便。最大不足係附近冇大型公園或公共休憩空間，想散步跑步要行遠少少去海心公園或九龍寨城公園。

鷹揚街12號欠缺近期成交紀錄，但以同區單幢舊樓計，土瓜灣一帶樓齡50年以上嘅物業，呎價普遍喺$8,000-$11,000水平，視乎單位狀況及樓層。67年樓齡會影響銀行按揭審批，實際可造按揭成數及還款期需向多間銀行查詢。此類物業放盤極少，業主議價空間有限，市場以用家及長線收租客為主。

步行至土瓜灣站約9分鐘，路程要穿過幾條內街，落雨或拎重嘢會覺得有啲遠。區內小巴巴士選擇有限，相比土瓜灣道或馬頭圍道沿線嘅屋苑，呢度交通明顯無咁方便。

34小學校網有18間小學，涵蓋多間傳統名校，係呢個屋苑最突出嘅賣點。1.2公里範圍內有超過100間學校，由幼稚園到中學選擇極多，對有小朋友嘅家庭係好大優勢。

最近普通科診所約0.6公里，伊利沙伯醫院急症室約0.9公里，步行或短途車程可達。2公里範圍內有17個醫療點，日常睇醫生唔使擔心。

1.5公里範圍內未見政府體育中心，附近亦冇大型公園或海濱長廊。想跑步或帶小朋友放電，通常要行去海心公園或搭車出九龍城，唔係落樓就有嘅配套。

屋苑位處舊區內街，附近以舊樓同車房為主，1.2公里內未見公共休憩空間。整體環境比較嘈雜，空氣質素一般，同新發展區或低密度住宅區有明顯分別。