鹿鳴街13號13 Luk Ming Street

土瓜灣站步行約8分鐘，係屯馬綫車站，來往尖東、紅磡、啟德一帶算方便。不過相比土瓜灣道或馬頭圍道沿線嘅樓，鹿鳴街13號位置偏離主幹道，步行至港鐵站路程較長。區內有小巴同巴士路線來往旺角、觀塘等地，但班次同選擇唔及彌敦道沿線密集。整體嚟講，交通係呢幢樓嘅明顯弱項，出入主要靠步行加鐵路，夜歸選擇有限。

土瓜灣係成熟舊區，日常生活配套基本齊全。買餸可以行去土瓜灣街市或附近超市，食肆選擇以地道茶餐廳同小炒為主。醫療配套係亮點——播道醫院步行約0.6公里，最近急症服務約0.8公里，2公里內有17個醫療點，睇醫生唔使擔心。不過康樂設施就比較弱，1.5公里範圍內未見大型體育中心或康樂場地，想跑步做運動通常要搭車去九龍仔公園或海心公園。

鹿鳴街13號欠缺近期成交紀錄，但以土瓜灣區單幢舊樓計，呎價通常較區內大型屋苑（如翔龍灣、傲雲峰）低一截。66年樓齡會影響銀行按揭審批，實際可造按揭成數同還款期需向多間銀行查詢。此類物業放盤極少，業主議價空間有限，市場上多以收租回報為主導。

最近港鐵土瓜灣站步行約8分鐘，位置偏離主幹道，相比土瓜灣道沿線樓宇冇咁就腳。區內小巴巴士路線選擇有限，夜晚返歸要預多少少時間。

34校網有18間小學，1.2公里範圍內超過100間學校，由傳統名校到地區學校都有選擇，係呢幢樓最突出嘅生活優勢。

播道醫院步行約0.6公里，最近急症服務約0.8公里，2公里內有17個普通科門診，日常睇醫生好方便，係區內醫療配套較成熟嘅地段。

1.5公里範圍內未見大型體育中心或康樂場地，想做運動、跑步通常要搭車去九龍仔公園或海心公園，日常休憩選擇有限。

1.2公里步行範圍內未見大型公共休憩空間或開放空間，附近以舊區街道為主，想搵個公園坐下或散步要行遠少少。