鷹揚街13號13 Ying Yeung Street

土瓜灣站步行約9分鐘，屬於屯馬綫，來往屯門至烏溪沙，直達尖東、紅磡、何文田等轉車站。如果去中環金鐘，要喺紅磡站轉東鐵綫過海，通勤時間約25-30分鐘。行出鷹揚街搭巴士小巴選擇唔少，5B、5C、11K等路線來往旺角、觀塘。交通整體屬可接受水平，唔算極方便但日常出入冇大問題。

生活配套係鷹揚街13號嘅明顯弱項。最近嘅街市同超市要行到土瓜灣道一帶，步行約8-10分鐘，買餸唔算就腳。食肆選擇集中喺九龍城廣場或土瓜灣道，選擇有限。醫療方面反而唔錯——普通科診所約0.6公里，最近醫院急症室約0.8公里，日常生活要睇醫生算方便。區內欠缺大型商場同康樂設施，想行街購物通常要搭車出旺角或九龍城。

鷹揚街13號未有近期成交及呎價紀錄，但參考土瓜灣區單幢舊樓，呎價一般較區內大型屋苑低約15-20%。全幢僅7伙，放盤極少，業主議價空間有限。66年樓齡會影響銀行按揭審批，實際可造按揭成數及還款期需向銀行查詢。此類物業市場流通性一般，但土瓜灣舊區重建帶動，長線價值取決於周邊發展進度。

34校網涵蓋九龍城區多間傳統名校，1.2公里內有超過100間學校，小學有18間選擇，對有小朋友嘅家庭係明顯優勢。即使唔係校網範圍內，土瓜灣同九龍城一帶補習社同興趣班選擇亦多。

土瓜灣站步行約9分鐘，屬屯馬綫，去尖東、紅磡約10分鐘車程。街口有巴士小巴來往旺角觀塘，整體通勤時間合理，但相比鐵路沿線屋苑唔算特別方便。

屋苑附近步行範圍內超市同街市選擇有限，買餸要行到土瓜灣道先有較多選擇。食肆主要集中喺九龍城廣場一帶，日常生活消費唔係落樓就搞掂，要預步行8-10分鐘。

最近普通科診所約0.6公里，最近醫院急症室約0.8公里，2公里內有17個醫療點，日常睇醫生或緊急求診都算方便，係呢個屋苑嘅少數配套強項。

1.5公里內未見政府康樂設施如體育館或泳池，步行範圍內亦缺乏大型公園或公共休憩空間。想帶小朋友放電或做運動，通常要搭車去九龍寨城公園或何文田一帶。