皇悅居Marvelous Villa

皇悅居最近港鐵係大埔墟站，步行約 40 分鐘，日常搭鐵需要駁車。600 米內有 19 個公共交通站點，主要係小巴同巴士來往大埔市中心及港鐵站。揸車會係最實際嘅出入方式，屋苑設有停車場。返工來往九龍或港島，通常要經吐露港公路出沙田再轉車，通勤時間較長，唔適合每日搭車往返市區嘅打工仔。

皇悅居本身無會所設施，日常生活配套主要依賴大埔市中心。買餸可以去大埔墟街市或超級市場，車程約 5-10 分鐘。食肆選擇集中喺大埔墟一帶，由茶餐廳到連鎖餐廳都有。醫療方面，最近普通科診所約 1.1 公里，急症服務最近嘅醫院約 1.7 公里，日常睇醫生要揸車出去。附近步行範圍內未見公園或公共休憩空間，想散步放狗通常要揸車去大埔海濱公園或其他郊野地點。

皇悅居屬大埔半山村屋式住宅，全盤僅 9 伙，放盤極少，市場參考成交有限。同區村屋及低密度住宅呎價一般較大埔市中心大型屋苑為低，但單位面積較大，入場總價未必低。由於供應稀缺，業主議價空間通常有限。以租務角度，此類村屋式物業吸引追求寧靜嘅租客，租金回報需視乎實際成交而定。

最近港鐵大埔墟站步行約 40 分鐘，日常出入主要靠小巴或私家車接駁。600 米內有 19 個巴士小巴站，駁腳選擇足夠，但通勤時間較長，尤其係來往市區嘅打工仔要預早出門。

84 校網有 19 間小學，1.2 公里範圍內有 43 間學校，選擇非常豐富，係皇悅居最突出嘅優勢。對於有學齡兒童嘅家庭，呢區校網係一個重要考慮因素。

最近普通科診所約 1.1 公里，急症醫院約 1.7 公里，2 公里內有 3 個醫療點。日常睇醫生或攞藥要揸車出去，唔係落樓就有，但整體醫療配套喺大埔區算可接受。

1.5 公里內無康樂設施（如體育館、泳池），步行範圍亦未見公共休憩空間或公園。想跑步、放狗或帶小朋友去遊樂場，通常要揸車去大埔海濱公園或其他郊野地點，唔係可以落樓就搞掂。

皇悅居位於大埔半山黃宜坳村，屬鄉郊低密度環境，空氣同寧靜度係優點。但周邊步行範圍內綠化休憩空間有限，想真正享受戶外空間，通常要揸車去大埔滘自然護理區或林村郊野公園一帶。