威尼斯花園Venice Garden

威尼斯花園步行往上水站約 5 分鐘，東鐵綫直達大圍、九龍塘、旺角東以至金鐘，返工返學路線直接。上水站外有多條巴士線來往粉嶺、聯和墟、沙田及九龍各區，小巴網絡亦發達。繁忙時間東鐵綫班次頻密，但上水站作為北區主要車站，早繁往南行方向人流較多，車廂會較擠迫。整體嚟講，鐵路主導嘅通勤模式對東鐵沿綫返工嘅用家相當方便。

威尼斯花園周邊生活配套算齊全，步行距離內有超市、街市同食肆，日常買餸食飯唔成問題。附近有聯和墟街市同商場，選擇多樣。醫療方面，最近普通科診所約 0.1 公里，急症醫院約 0.3 公里，基本醫療配套算近。不過屋苑附近步行範圍內未見大型公園或公共休憩空間，想散步或放狗通常要行遠少少。屋苑自設室外泳池，夏天可以落樓游水，但整體康樂設施選擇有限。

威尼斯花園平均呎價約 HK$9,174，近期價格升幅約 15.1%，放盤叫價由約 $388 萬至 $450 萬，放盤呎價約 $6,599 至 $7,692。以新界東上車盤嚟講，入場門檻相對親民，尤其對比同區較新屋苑有一定價格優勢。近期成交宗數唔多（1 宗），放盤量有限，業主議價空間可能較窄。呎租數據暫缺，但以區內租務市場觀察，租金回報應屬平穩水平。

步行往上水站約 5 分鐘，東鐵綫直達大圍、九龍塘、金鐘，通勤路線直接。上水站外巴士小巴網絡亦發達，整體交通選擇充足。

屋苑周邊超市、街市、食肆選擇多，日常買餸食飯步行可達。最近普通科診所約 0.1 公里，急症醫院約 0.3 公里，基本醫療配套算近。

80 小學校網共有 14 間小學，1.2 公里範圍內有 62 間學校，選擇算多。對於有小朋友嘅家庭，校網選擇有一定彈性。

最近普通科診所約 0.1 公里，急症醫院約 0.3 公里，基本醫療配套算近。但 2 公里內整體醫療點只有 4 個，專科或較複雜醫療需求可能要出粉嶺或上水市中心。

屋苑附近步行範圍內未見大型公園或公共休憩空間，想散步放狗通常要行遠少少。屋苑自設室外泳池，但 1.5 公里內無大型康樂設施，休閒選擇有限。