香港租樓新手最容易低估的，不是月租，而是簽約當刻要一次過準備的現金、租樓印花稅、按金責任，以及「死約生約」到底能不能提早走。
一般住宅租約簽好後，租約打釐印要在簽署日期後30日內處理。常見「一年死約一年生約」在法律和稅務上不是一句口號，而是要看租約是否寫明固定租期、中斷租期條款、通知期、代通知金和交還單位狀態。若租約沒有中斷租期條款，租客通常不能因為租金跌了、想轉校網、找到更平單位，就單方面提早終止租約。
如果你是為小朋友入學而校網租樓，還要把租約打釐印和真實居住安排放在同一張時間表。教育局小一入學資料列明，申請兒童的居住地址是唯一或主要居所，常見地址證明包括已加蓋印花及租期已開始的租約、差餉單、公屋租約、水電煤或住宅電話收費單。你可以先用 /school-net 查校網，再讀 /guide/what-is-school-net 分清校網和行政區，最後到 /estates 比較屋苑和通勤。
先講結論：租樓新手要記住6件事
| 問題 | 實務答案 |
|---|---|
| 租樓印花稅幾時交？ | 租約須於簽署日期後30天內加蓋印花，租期開始日期不影響這個限期。 |
| 租約打釐印由誰付？ | 法律上所有簽立租約的人均有責任，實務上業主和租客常約定各付一半，最終看租約。 |
| 按金是否計入租樓印花稅？ | GovHK和稅務局指引均列明，評定印花稅時不計算租約內提及的訂金。 |
| 香港租樓按金通常幾多？ | 社區法網說香港租約通常包括相當於兩個月租金的按金，但按金如何扣、何時退，要看租約條款及實際損失。 |
| 死約生約是法律用語嗎？ | 不是正式法例名詞。重點是租約內的固定租期和中斷租期條款如何寫。 |
| 校網租樓只簽租約夠不夠？ | 不夠。小一住址要是真實主要居所，並要有可接受、可核實的地址證明。 |
租樓印花稅點計？
租樓印花稅按租約年期計算。對一般住宅租客來說，最常見的是一年租約或兩年租約。稅務局《租約印花稅》指引和GovHK印花稅收費表列明，租約、租賃協議，以及具有類似效能的文件均須繳付印花稅。
| 租約年期 | 租樓印花稅收費 |
|---|---|
| 無指定租期或租期不固定 | 年租或平均年租的0.25% |
| 不超逾1年 | 租期內須繳租金總額的0.25% |
| 超逾1年但不超逾3年 | 年租或平均年租的0.5% |
| 超逾3年 | 年租或平均年租的1% |
| 複本及對應本 | 每份5元 |
計算時有兩個細節。第一，年租、平均年租或租金總值要調高至最接近的100元計算。第二，如計出的印花稅不足1元，該不足之數作1元計。第三，按金不計入租約印花稅。
常見租金例子
以下假設租約一式兩份，其中一份複本或對應本另加5元。實際稅額仍要按正式租約、免租期、非固定租金、是否有頂手費等資料計算。
| 月租 | 1年租約印花稅 | 2年租約印花稅 | 點計 |
|---|---|---|---|
| HK$10,000 | HK$305 | HK$605 | 1年用總租金0.25%；2年用平均年租0.5%；另加HK$5複本 |
| HK$15,000 | HK$455 | HK$905 | 1年總租金HK$180,000；2年平均年租HK$180,000 |
| HK$20,000 | HK$605 | HK$1,205 | 1年總租金HK$240,000；2年平均年租HK$240,000 |
| HK$30,000 | HK$905 | HK$1,805 | 1年總租金HK$360,000；2年平均年租HK$360,000 |
| HK$35,000 | HK$1,055 | HK$2,105 | 1年總租金HK$420,000；2年平均年租HK$420,000 |
「一年死約一年生約」很多時候仍是一份兩年固定租期、並容許在滿一年後按通知期提前終止的租約。稅務局指引特別說明，若一份固定租期租約可因情況提前終止，租約年期仍以該固定年期計算。即是說，租約寫兩年，即使第13個月後可按條款退租，租樓印花稅通常仍按兩年期級距處理。
相反，如果文件只是1年固定租期，另有權續租1年，稅務局例子指這類「固定年期及隨後可另續新約」會以固定年期計算。重點不是口頭說「一死一生」，而是租約文字到底寫成兩年租期加中斷條款，還是一年租期加續約權。
租約打釐印流程
租約打釐印不是可有可無的行政步驟。稅務局指引列明，租約須在簽署日期後30天內加蓋印花；未蓋印花的租約不得在民事訴訟程序中收取為證據，也不得被公職人員或法人團體存檔或憑以行事。社區法網亦提醒，未打釐印的租約在法庭執行條款時會變得困難。
實務流程通常是：
- 業主和租客簽署租約，確認月租、租期、按金、免租期、中斷租期條款和交收責任。
- 在簽署日期後30日內，透過GovHK電子印花服務、郵寄或親臨印花稅署辦理。
- 繳付印花稅後列印或保存印花證明書，並夾附於租約。
- 住宅用途租賃，業主另應按差餉物業估價署要求處理表格CR109。
逾期加蓋印花有罰款風險。稅務局指引列明，不超過1個月的逾期罰款為印花稅款額2倍；超過1個月但不超過2個月為4倍；其他情況為10倍。即使租樓印花稅本身不高，逾期仍不值得冒險。
香港租樓按金：兩按一上點預算？
香港租樓按金最常見說法是「兩按一上」，即兩個月按金，加一個月上期租金。再加上地產代理佣金、租樓印花稅、搬屋費、水電煤按金或轉名開戶費，新手簽約前要準備的現金往往不止三個月租金。
以月租HK$20,000、兩年租約、經地產代理承租為例：
| 項目 | 粗略金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 按金 | HK$40,000 | 假設兩個月租金 |
| 上期租金 | HK$20,000 | 通常簽約或起租前繳付 |
| 租樓印花稅 | 約HK$1,205 | 兩年租約，一式兩份估算 |
| 代理佣金 | 約HK$10,000 | 常見為半個月租金，實際按地產代理協議 |
| 搬屋及開戶 | 視乎情況 | 家具、搬運、水電煤、寬頻、清潔等 |
所以月租HK$20,000的單位，簽約初期現金很容易接近HK$70,000以上。若是校網租樓，還要預留搬屋、轉校車路線、家長通勤、添置家具和短期雙邊租金重疊的成本。
按金可以扣甚麼？
按金不是「最後兩個月租金」，也不是租客任意提早走的全部責任上限。社區法網提醒，香港租約通常用按金作履行租約的擔保，但按金是否可以扣除、可否全數沒收、扣完後能否追討額外損失，都要看租約的正確解釋和具體事實。
租客應在簽約前看清楚：
- 按金是幾多個月租金，是否免息退還。
- 退還按金期限有沒有寫明，例如交吉及清繳款項後若干日內。
- 業主可否扣除欠租、未付管理費、水電煤、清潔費、維修費或復原費。
- 甚麼是正常損耗，甚麼是租客損壞。
- 退租時是否要恢復原狀，裝修、牆身鑽孔、窗簾路軌、冷氣機、傢俬如何處理。
退租交收時，最穩陣是雙方在單位內即場檢查，用相片或影片記錄牆身、地板、電器、冷氣、潔具、窗戶、門鎖和水電錶讀數，再用書面確認交還狀態。這比事後爭論「是否原有花痕」實際得多。
死約生約是甚麼？
「死約生約」是香港租樓市場俗稱，不是法例內固定定義。常見理解如下：
| 俗稱 | 常見意思 | 新手要看清楚 |
|---|---|---|
| 死約 | 租期初段雙方不能隨意退租或收樓 | 是否真的完全不能提早終止，有沒有例外、違約、重建、出售或雙方同意條款 |
| 生約 | 滿指定日子後，可按通知期終止租約 | 誰有權終止，通知期幾耐，可否付代通知金，通知如何送達 |
| 一死一生 | 通常指兩年租約，首12個月較固定，其後可通知終止 | 租約文字比代理口頭說法重要 |
如果租約寫「兩年固定租期，租客可在租期滿12個月後給予業主兩個月書面通知終止租約」，那麼租客最快通常不是第12個月走，而是第12個月後按條款發通知，再等通知期完結。若租約要求「租期生效已屆一年後」才可發通知，實際最短居住期可能接近14個月。
若租約寫得含糊，例如只寫「一年死約一年生約」但沒有通知期、代通知金、送達方式和生效日期，將來爭議會很麻煩。簽約前要把口頭承諾寫入正式租約。
提早退租：沒有中斷條款就不要當成只輸按金
社區法網對提早終止租賃的法律解釋很直接：除非租約包括中斷租期條款，容許租客在租期完結前特定時間提前通知終止，或雙方達成提前終止租賃協議，否則租客仍受租約約束，不能單方面終止租賃。
換言之，如果你簽的是兩年死約，半年後因工作、結婚、移民、校網或租金下跌想搬走，不等於「不要按金就可以走」。業主可否追討餘下租期損失，要看租約、業主是否有合理減低損失、能否重新出租、租金差額和其他實際情況。
想減低風險，可以在簽約前談清楚：
- 滿幾多個月後可以行使中斷租期條款。
- 通知期是一個月還是兩個月。
- 能否以代通知金代替通知。
- 通知必須書面、電郵、WhatsApp，還是按租約指定方式送達。
- 提早退租時，按金、水電煤、管理費、清潔、維修和還匙如何結算。
對租樓新手來說，租金平一點但死約很長，不一定比租金貴一點但條款清楚更好。尤其收入不穩、可能轉工、準備小一派位或需要照顧長者的家庭，彈性本身有價。
校網租樓：打釐印只是其中一步
校網租樓最容易犯的錯，是把「有租約」等同「有校網」。教育局填表須知列明，申請兒童的居住地址是唯一或主要居所，即日常主要起居生活的地方。地址證明可包括已加蓋印花的租約、差餉單、公屋租約、水電煤或住宅電話收費單等；銀行信件、法庭傳票及稅單一般不被接受為小一派位住址證明。
如果你為小一入學而搬屋，應把以下事項排成時間線：
| 時間點 | 要做的事 |
|---|---|
| 睇樓前 | 用 /school-net 和 /guide/what-is-school-net 核對目標校網，不要只聽「名校網」 |
| 簽約前 | 確認租期、死約生約、按金、交樓狀態、可否養寵物、校車和通勤 |
| 簽約後30日內 | 租約打釐印，保存印花證明書 |
| 搬入後 | 處理水電煤、寬頻、差餉或其他可接受地址證明 |
| 交小一表前 | 確保孩子實際以該地址作主要居所，文件姓名和地址可核實 |
買樓或租樓都不應只為借地址。若小朋友沒有實際居住，只用短租、代收信或親友地址，風險不只是派位策略失敗，還可能涉及虛假資料問題。
租樓新手簽約前清單
| 範疇 | 要問清楚 |
|---|---|
| 租金 | 月租、起租日、免租期、付款日、付款方式、遲交利息 |
| 按金 | 幾多個月、是否免息、甚麼情況可扣、何時退 |
| 死約生約 | 固定租期、可退租日期、通知期、代通知金、通知方式 |
| 租樓印花稅 | 誰辦理、誰付款、何時完成、印花證明書誰保管 |
| 單位狀態 | 家電清單、維修責任、冷氣清洗、漏水、窗戶、電器保養 |
| 費用 | 管理費、差餉、地租、水電煤、寬頻、垃圾費或其他雜費 |
| 用途限制 | 住宅用途、寵物、分租、短租、家居工作、鋼琴或裝修 |
| 退租交收 | 還匙、清潔、復原、拍照記錄、水電讀數、按金結算 |
若經地產代理租樓，也要看清楚地產代理協議和佣金安排。不要只靠訊息紀錄、廣告截圖或口頭承諾處理重要條款。
FAQ
租樓印花稅一定要交嗎？
一般香港不動產租約、租賃協議及具有類似效能的文件均須繳付印花稅。租約須在簽署日期後30天內加蓋印花。
租約打釐印是否等於租約有效？
打釐印主要是印花稅程序，不能把一份條款有問題的租約變成對你有利。你仍要看清楚租期、按金、中斷條款、維修責任和退租責任。
租樓印花稅由業主還是租客付？
社區法網指法律沒有規定必定由業主或租客一方支付，雙方可自行協議。實務上常見各付一半，但要以租約或雙方協議為準。
按金可以當最後兩個月租金嗎？
不應自行這樣做。按金通常是履行租約的擔保，不等於租客可以不交最後兩個月租金。若租客擅自停交租金，可能構成違約。
一年死約一年生約，是否住滿一年就可以即日搬走？
不一定。要看租約的中斷租期條款如何寫。很多租約要求滿指定期間後再給一至兩個月書面通知，或以代通知金代替通知。
校網租樓需要已打釐印租約嗎？
教育局小一填表須知列明，更改地址證明例子包括已加蓋印花及租期已開始的租約。校網租樓還要是真實主要居所，不只是文件地址。
參考資料
- GovHK：印花稅收費
https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
- 稅務局印花稅署：IRSD119 租約印花稅加蓋印花的程序及註釋
https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/irsd119.pdf
- 差餉物業估價署：租務事宜
https://www.rvd.gov.hk/tc/our_services/tenancy_matters.html
- 差餉物業估價署：租務事宜常見問題
https://www.rvd.gov.hk/tc/faqs/tenancy_matters.html
- 差餉物業估價署：表格及租務通知書資料
https://www.rvd.gov.hk/tc/public_forms/index.html
- 差餉物業估價署：免費調解服務事宜摘要
https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/A_Summary_Note_on_Free_Mediatory_Services_Chi.pdf
- 社區法網：業主與租客
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant
- 社區法網：在簽署租約之後，應該如何處理該等文件？
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/afterSigningATenancyAgreement
- 社區法網：如何計算租約的印花稅？
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/afterSigningATenancyAgreement/q1
- 社區法網：假若沒有為租約加蓋印花，會有甚麼後果？
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/afterSigningATenancyAgreement/q2
- 社區法網：在租期完結前以通知方式終止租賃
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/toTerminateATenancyBeforeExpiration
- 社區法網：租客可否在固定租期內單方面終止租賃？
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/toTerminateATenancyBeforeExpiration/q3
- 社區法網：怎樣計算終止租賃時的通知期？
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/toTerminateATenancyBeforeExpiration/notifying_period_of_tenancy_termination
- 社區法網：沒收按金及其他因租客違約而終止租賃的後果
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/forfeitureOfRentalDeposit
- 社區法網：租約到期或終止的交收事宜
https://www.clic.org.hk/zh/topics/landlord_tenant/handoverMatters
- 教育局：小一入學統籌辦法
https://www.edb.gov.hk/tc/edu-system/primary-secondary/spa-systems/primary-1-admission/index.html
- 教育局：2026年度小一入學申請表填表須知
https://www.edb.gov.hk/attachment/tc/edu-system/primary-secondary/spa-systems/primary-1-admission/Notes_application_form.pdf
- 教育局：小一學校網
https://www.edb.gov.hk/tc/edu-system/primary-secondary/spa-systems/primary-1-admission/school-lists/index.html
- 教育局：區域與小一學校網對照表
https://www.edb.gov.hk/attachment/tc/edu-system/primary-secondary/spa-systems/primary-1-admission/school-lists/District_Net_LookUpTable.pdf