二手樓睇樓清單：漏水、僭建、窗台、維修基金點查

買二手樓最怕不是單位舊，而是睇樓時漏看了真正會影響樓價、按揭、裝修成本和日後轉售的問題。代理相片通常只展示光猛一面，業主也未必會主動把二手樓漏水、僭建、維修基金不足、大維修徵費或公契限制逐項說清楚。買家要做的，是把「買樓睇樓」變成一套可重複的檢查流程。

這份二手樓睇樓清單分成五層：現場看單位、公共地方看管理、政府網站查命令、文件查責任、最後把風險放回樓價比較。看屋苑時可先用屋苑資料庫掌握樓齡、規模和位置，再用實用呎價指南比較窗台、平台、維修風險和成交呎價。所有公開資料都有局限，建議同時閱讀數據來源與限制，並由律師、測量師或驗樓師按個案覆核。

先講結論：睇二手樓先查8件事

真正的二手樓檢查，不是睇一次樓便完成。第一次看單位感覺，第二次帶清單覆核，落訂前再交給律師、銀行和專業人士查文件，這樣才較接近完整盡職審查。

一、二手樓漏水：水漬不是小裝修問題

GovHK及地產代理監管局的二手住宅物業資料均提醒，睇樓時要留意天花、窗台及牆壁是否有水漬。水漬不一定等於仍在漏水，但代表該位置可能曾受滲水影響。對買家來說，重點不是只問「執好未」，而是要找出滲水來源、維修紀錄和復發風險。

現場睇漏水位置

買二手樓不要只在晴天中午睇樓。若條件容許，可在大雨後、傍晚開燈後、以及冷氣運作一段時間後再看一次。窗邊和外牆滲水，往往在雨後才明顯；浴室和廚房問題，則可能要放水、沖廁和聞氣味才看到。

二手樓漏水要問3份紀錄

1. 賣方維修紀錄：包括滲水位置、維修承辦商、保養期、相片和收據。
2. 管理處或法團紀錄：包括樓上樓下投訴、公共喉管維修、外牆維修及保險索償。
3. 專業驗樓報告：如單位明顯有水漬、牆身潮濕或剛翻新遮蓋痕跡，宜由驗樓師或測量師用濕度儀、紅外線或其他方法檢查。

若賣方說「以前漏過，已經冇事」，買家應要求具體時間和文件。沒有文件的維修，議價時應視作未完全證實。

二、僭建查詢：不是只問代理一句有沒有

屋宇署列明，未經屋宇署事先批准或沒有按小型工程監管制度簡化程序進行的樓宇加建或改動，均屬僭建物。二手樓僭建風險，不只會影響安全，也可能影響銀行估價、保險、律師意見、成交條款和日後轉售。

常見要特別小心的位置

僭建查詢應怎樣做

僭建查詢不是一個單一按鈕可以完全解決。實務上應分成四步：

1. 查屋宇署「命令的發出及遵從狀況」，看個別單位、公用部分、招牌或分間單位是否有未獲遵從、已獲遵從、已撤銷或已被取代的命令。
2. 查屋宇署「搜尋驗樓／驗窗通知及消防安全指示」，了解大廈是否涉及強制驗樓、強制驗窗或消防安全相關通知。
3. 要求賣方作書面保證，確認單位沒有違例建築物、間隔沒有違規改動，亦沒有收到政府、法團或管理公司的相關通知。
4. 若單位有天台、平台、花園、改廚廁、開放式廚房或明顯不同於原則間隔，委託測量師或律師查批准圖則、公契和土地註冊處文件。

要注意，屋宇署搜尋不到未遵辦命令，不代表單位必然沒有僭建。它只代表在相關公開紀錄下未見該類命令狀態。真正是否違例，仍要看批准圖則、實際改動、建築物條例及專業判斷。

三、窗台與實用面積：低呎價未必等於實用

二手樓睇樓清單要特別加入窗台，因為窗台會直接影響家具擺位、收納、採光、滲水風險和實際可用空間。地產代理監管局資料列明，實用面積概括而言包括露台、工作平台及陽台，但不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭及庭院。

所以，買樓睇樓時不要只看售價除以實用面積。應該再問：

• 房間是否因窗台太深而放不到標準床。
• 客廳窗台是否壓縮梳化、電視櫃或餐桌位置。
• 窗台是否有水漬、霉點、鋁窗邊滲水或雲石裂紋。
• 是否有凸窗改動、鋁窗更換或窗花加裝紀錄。
• 同屋苑不同座或不同期數的窗台比例是否差異很大。

比較兩個單位時，可把「實際可擺家具的面積」寫在備註，而不是只抄實用面積。例如同樣400呎，一個窗台深、走廊長、房門多，另一個方正少窗台，居住感和裝修成本可以完全不同。

四、強制驗樓、驗窗與政府命令

屋宇署強制驗樓計劃一般涵蓋樓齡達30年或以上的私人樓宇，業主收到法定通知後，要委任註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆及伸出物或招牌，並監督所需修葺。強制驗窗計劃一般涵蓋樓齡達10年或以上的私人樓宇，收到通知的業主須委任合資格人士檢驗窗戶並安排修葺。

這些資料對二手樓買家很重要，因為通知或命令可能代表未來現金支出、工程滋擾、按揭估價風險和轉售疑慮。

如果單位所在大廈已有未遵辦命令，而賣方未能提供工程計劃和費用預算，買家不應只用「日後法團會處理」作假設。未量化的工程，就是未量化的樓價風險。

五、維修基金：不是只看管理費幾多

維修基金是買二手樓最容易被忽略的現金風險。管理費低未必代表管理好，可能只是長期沒有為大維修儲備。相反，管理費較高但財務、保險、維修和會議紀錄清楚，反而較容易估算風險。

要求查閱的法團及管理文件

樓宇復修平台列出的復修流程包括取得業主共識、招聘專業顧問、進行樓宇勘察及制定標書、招聘承建商、展開工程及監督、驗收及完工。若大廈聲稱正在籌備大維修，但沒有會議紀錄、顧問報告、估算或招標安排，買家應視為風險仍未成形，折讓要更保守。

維修基金如何放入議價

維修基金不足時，不一定代表不能買，但要把可能支出放入成交條件：

• 已到期特別徵費：要求賣方在成交前繳清，或在合約列明分擔。
• 已通過但未收齊款項：問清分期時間表，計入買方現金流。
• 已有工程估算但未通過：用高位預算和追加費作壓力測試。
• 未有估算但外牆或升降機明顯老化：用同類大廈經驗作議價風險，而不是當作零成本。
• 工程已完成：查完工證明、保養期、尾數、命令解除和維修基金餘額。

如果你買的是單幢樓、三無大廈、舊式商住大廈或單位數少的大廈，每戶攤分維修費可能比大型屋苑高很多。這種差異要反映在總購入成本，而不是只比較成交呎價。

六、落訂前的二手樓檢查流程

睇樓前：先做桌面篩選

1. 在屋苑資料、物業資訊網或代理資料中確認樓齡、實用面積、許可用途和基本間隔。
2. 查同屋苑、同座、同面積近似單位成交，不要只看一宗高價或低價案例。
3. 預先查屋宇署命令、強制驗樓和強制驗窗通知。
4. 對樓齡30年以上、單幢樓、低成交屋苑或平台天台戶，先列為高檢查密度。

睇樓時：用清單逐項看

落訂前：把口頭答案變成文件

臨時買賣合約雖然有「臨時」二字，但妥善簽署後具法律約束力。落訂前要把關鍵問題先查清楚，尤其是二手樓漏水、僭建、維修基金和交收責任。

建議最少做到：

1. 向地產代理索取最新土地登記冊或自行查冊。
2. 由律師查業權、按揭、押記、政府命令、租約和產權負擔。
3. 要求賣方就違例建築、改動、管理費、維修費和通知作書面披露。
4. 向管理公司或法團查詢維修基金、特別徵費和訴訟。
5. 如有疑點，簽約前諮詢律師、測量師、驗樓師和銀行。

七、把檢查結果轉成買樓決策

睇樓清單的目的不是把所有舊樓排除，而是分辨哪些風險已反映在樓價，哪些仍未反映。

最後用以下方式比較候選單位：

```

總購入成本 = 樓價 + 印花稅 + 佣金 + 律師費 + 裝修 + 已知維修費 + 可能追加維修 + 空置或施工成本

```

如果一個單位表面平20萬元，但需要承擔未知滲水、僭建清拆、大維修追收和估價不足，未必比另一個貴少少但文件清楚的單位抵買。

FAQ

二手樓睇樓清單最重要是甚麼？

先看漏水、僭建、窗戶、公共地方、維修基金和政府命令。這些項目會影響樓價、裝修、按揭、法律責任和轉售。裝修風格可以改，業權和樓宇風險較難補救。

二手樓漏水是否一定不能買？

不一定。關鍵是來源是否清楚、是否已妥善維修、是否有文件和保養、是否仍有潮濕或復發跡象。若來源不明、剛翻新遮蓋、樓上樓下有爭議，買家應要求專業驗樓並保守議價。

僭建查詢是否只要查屋宇署網站？

不是。屋宇署網站可查命令及通知狀況，但不等於完整僭建判斷。買家仍要查批准圖則、公契、土地註冊處紀錄、賣方書面保證，並在有疑點時諮詢測量師或律師。

窗台不計實用面積，是否不用理？

要理。窗台雖不計入實用面積，但會影響房間可用性、家具擺位、窗邊滲水和採光。比較同呎數單位時，窗台深度和間隔方正度可以令實際使用感差很遠。

維修基金不足可以怎樣議價？

先問清楚現有基金結餘、已通過工程、未收特別徵費、預計追加費和分擔方式。已知金額可要求賣方成交前繳清或在樓價反映；未知風險則要以折讓、合約條款或放棄交易處理。

買樓睇樓是否一定要請驗樓師？

不是每個單位都必須，但舊樓、頂層、平台、天台、剛翻新、有水漬、有改動、或公共地方狀況差的單位，請專業人士檢查會較穩妥。驗樓費用通常比成交後才發現問題的維修和爭議成本低。

沒有政府命令是否代表安全？

不代表。沒有公開可見的未遵辦命令，只代表未見相關命令狀態。樓宇仍可能有老化、滲水、維修基金不足、公契限制、單位改動或未投訴的問題。

參考資料

• GovHK：購買住宅物業
• GovHK：業主的責任
• 地產代理監管局：購買二手住宅物業須知
• 屋宇署：強制驗樓計劃
• 屋宇署：強制驗窗計劃
• 屋宇署：僭建物
• 屋宇署：命令的發出及遵從狀況
• 屋宇署：搜尋驗樓／驗窗通知及消防安全指示／符合消防安全令／禁止令
• 土地註冊處：查閱土地紀錄
• 土地註冊處：土地紀錄的種類
• 民政事務總署大廈管理網站
• 民政事務總署：成立業主立案法團
• 民政事務總署：《供應品、貨品及服務採購工作守則》
• 樓宇復修平台：樓宇復修流程
• 樓宇復修平台：樓宇復修綜合支援計劃
• 樓宇復修平台：招標妥
• 社區法網：地產代理服務及買賣程序概述
• 社區法網：臨時買賣合約
• 物業管理業監管局