居屋未補地價可以按幾多？2026按揭與轉售限制指南

搜尋「未補地價居屋按揭」時，最容易混淆的是三件事：你買的是新居屋、居屋第二市場未補價單位，還是已補地價居屋；買家是綠表還是白表；物業仍否受房委會轉讓限制約束。這三件事會直接影響可買資格、按揭成數、轉售對象和日後能否出租。

2026年要先記住一句：未補地價居屋不是普通私樓。 房委會資料列明，資助出售單位的買賣、出租及按揭均受轉讓限制；未解除限制前，業主一般不能把單位當作自由市場物業處理。買方在居屋第二市場買入未補價單位時，也要承擔日後若在公開市場出售、出租或轉讓前須補價的責任。

如果你正在比較樓價，可以先用港樓研究所的按揭供款計算機試算不同按揭成數、利率及年期，再到屋苑資料庫篩選居屋、私人屋苑和同區替代盤。

先講結論：2026年未補地價居屋可以按幾多？

以下是以2026年6月12日可查閱官方資料整理的實務框架：

所以，「居屋按揭九成」不是所有居屋都自動適用。較準確的問法應該是：這個單位是否未補價、是否在居屋第二市場交易、買方是綠表還是白表、是否會申請按揭保險，以及樓齡和轉讓限制年期是否令銀行收緊。

未補地價居屋是甚麼？

未補地價居屋，是指單位以資助價出售，尚未向房委會繳付補價以解除轉讓限制。房委會的補價安排說明指出，居屋、私人機構參建居屋、可租可買、重建置業、美樂花園、租置計劃及綠置居等資助出售單位，均受房屋條例或土地契約所載限制約束；業主須先繳付補價，才可在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。

用買家角度看，可以分成三個市場：

房委會亦提醒，資助出售單位只可作私人住宅用途，並須由業主及申請表上家庭成員居住。未得房委會書面同意而不再實際或永久居於單位，可能觸發房委會要求轉讓回房委會的風險。

居屋第二市場按揭：綠表95%、白表90%怎樣理解？

按證公司在按揭保險計劃網頁列明，由2024年3月1日起，按證保險公司為房委會「居屋第二市場計劃」資助出售單位買家提供按揭保險，綠表及白表申請者可分別取得最高95%及90%按揭貸款。

這是2026年討論未補地價居屋按揭的核心資料，但要留意四個限制：

1. 不是所有銀行都一定批足：銀行仍會審查入息、信貸紀錄、估價、樓齡、家庭成員、資格證明書、成交文件和還款能力。
2. 不是所有資助單位都一樣：居屋、租置、綠置居及房協資助出售單位各有不同可售名單和限制。
3. 按揭保險不是免審批：按證公司明確要求申請人提供相關入息證明文件作批核，不接受自我聲明書作還款能力評估依據。
4. 高成數不等於低成本：九成或九成半按揭會令月供、總利息和保費成本上升，買家仍要預留印花稅、律師費、代理佣金、裝修和維修基金。

簡單講，居屋第二市場的高成數安排是政策工具，不是銀行承諾。簽臨約前應先向有做居屋第二市場按揭的銀行查詢初步估價及入息要求。

新居屋按揭：和二手未補價居屋有甚麼不同？

新居屋一手銷售通常由房委會在銷售文件及申請須知列出按揭安排。以「居屋2025」為例，房委會在2026年4月30日至5月20日接受申請，白表申請者可同時申請「居屋2025」及「白居二2025」，綠表申請者可同時申請「居屋2025」及「綠置居2025」。

新居屋與二手未補價居屋最大的不同，是交易對象和風險檢查：

買二手未補價居屋時，不能只看「折讓後銀碼」。你要問代理、律師和銀行：首次轉讓契據是哪一年？是否在可出售階段？賣方是否已取得可供出售證明書？單位是否屬可供購買的居屋屋苑或綠置居屋苑？銀行估值能否支持你預期的貸款額？

轉售限制：2022年及之後推出的居屋最要小心

房委會按首次推售年份列出不同居屋轉售限制。最實用的整理如下：

這張表對買家和業主都重要。買家要知道未來幾年能否自由轉售；業主則要知道今天能否簽臨約、可否自訂價格、是否需要先補價，或是否只可賣給第二市場合資格買家。

房委會亦列明，違反單位買賣協議、轉讓契據或相關限制而作出的按揭、押記、轉讓或其他讓與，根據《房屋條例》可屬無效，相關人士亦可能面對罰則。因此未補價居屋交易一定要由熟悉資助房屋的律師處理，不應自行套用私樓買賣流程。

居屋補地價點計？

很多人把「補地價」理解成把當年折扣原銀碼補回，這是不準確的。房委會在轉讓居屋單位途徑頁面說明，補價是根據該單位在沒有轉讓限制下的市值，按照首次轉讓契據所訂明的最初市值與原來買價差額計算。換句話說，原來買價的折扣會化為現值計算。

簡化例子：

實際補價要由房委會評估，不可只用網上估價自行定案。若你打算補價後公開市場出售，應先做三個試算：

1. 補價後可賣價與未補價第二市場可賣價差距。
2. 補價款、印花稅、代理佣金、律師費、按揭罰息和搬遷成本。
3. 補價後買家群擴大是否足以抵銷補價現金壓力。

已補地價居屋按揭：回到一般住宅按揭框架

一旦居屋補價並解除轉讓限制，公開市場買賣及出租安排會接近一般私樓，但銀行仍會看屋苑樓齡、維修、估價、契據、過往居屋身份和成交活躍度。

金管局在2024年10月16日修訂物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施後，所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，供款與入息比率上限劃一為五成。這是已補地價居屋、私樓和其他公開市場住宅的基本監管框架。

不過，七成只是監管上限，不是銀行保證。舊居屋如果樓齡高、估價不足、按揭年期受限、維修狀況一般或成交疏落，銀行可能批低於七成，或要求較短還款期。

買未補地價居屋前的現金預算

以下例子假設在居屋第二市場買入未補價單位，成交價400萬元，利率4.0%，還款期25年。數字只作初步試算。

高成數看似降低首期，但月供差距很實在。買家還要另外預留：

建議用按揭供款計算機把95%、90%、80%和70%都試一次，再加1厘至2厘利率做保守情境。若加息後月供已接近家庭收入一半，高成數未必適合。

買賣流程檢查清單

買未補地價居屋前，至少要逐項核實：

FAQ

未補地價居屋按揭一定可以做到九成或九成半嗎？

不一定。按證公司資料列明，居屋第二市場資助出售單位買家可經按揭保險，綠表最高95%、白表最高90%。但實際仍由銀行及按證保險公司審批，並要看入息證明、信貸紀錄、物業估價、樓齡、成交文件及資格證明。

白居二買未補地價居屋可以買幾多個單位？

房委會白居二資料說明，獲配額的成功申請者須申領白表資格「購買資格證明書」後，才可購買房委會居屋第二市場或房協住宅發售計劃第二市場的一個未補價單位。

未補地價居屋可以出租嗎？

一般不可以當普通出租物業處理。房委會資料列明，資助出售單位只可作私人住宅用途，並須由業主及申請表上家庭成員居住。若要在公開市場出租，一般須先補價並解除轉讓限制。

未補價居屋幾多年後可以補地價賣公開市場？

要看首次推售年份。1982年至2006年首次推售的居屋五年限制期已屆滿；2019年至2021年首次推售的居屋要到首次轉讓契據日期起計十年後；2022年及之後首次推售的居屋要到十五年後，才可補價後公開市場出售。實際仍須核對房委會最新規定及契據。

補地價是否等於補回當年折扣金額？

不是。補價是把首次轉讓契據中原始折扣比例化為現值計算，基礎是申請補價時該單位無轉讓限制的市值。樓價升跌會直接影響補價金額。

已補地價居屋是否按普通私樓七成？

已補地價後可按公開市場住宅框架處理。金管局現行住宅按揭成數上限為七成，供款與入息比率上限為五成。不過銀行仍可因估價、樓齡、屋苑狀況及借款人入息批出較低成數。

買未補地價居屋前，最應該先問銀行甚麼？

先問三件事：這個屋苑及單位在未補價第二市場能否承造；按你是綠表或白表，初步可做到多少成數；銀行估價及還款年期能否支持你的成交價。不要等簽臨約後才發現估價不足或入息不過關。

參考資料

• 香港房屋委員會及房屋署：居屋第二市場

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/index.html

• 香港房屋委員會及房屋署：購買居屋第二市場單位，綠表資格

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/buying-a-flat/index.html

• 香港房屋委員會及房屋署：購買單位，白表資格

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/sms-white-form/index.html

• 香港房屋委員會及房屋署：轉讓單位

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/selling-a-flat/index.html

• 香港房屋委員會及房屋署：轉讓限制

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/index.html

• 香港房屋委員會及房屋署：轉讓居屋單位的途徑

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-an-hos-flat/index.html

• 香港房屋委員會及房屋署：補價安排

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/index.html

• 香港房屋委員會及房屋署：用途及居住

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/use-and-occupation/index.html

• 香港房屋委員會：出售居者有其屋計劃單位2025，一般資料

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/tc/general-information.html

• 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃，香港房屋委員會「居屋第二市場計劃」

https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

• 香港金融管理局：按揭

https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/

• 香港金融管理局：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，2024年10月16日

https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/

• 稅務局：從價印花稅常見問題

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm

• 電子版香港法例：房屋條例，第283章

https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap283