2026按揭成數懶人包：自住7成、非自住不再只得6成

搜尋「按揭成數 2026」時，很多人仍會見到「自住7成、非自住6成」這個講法。這句在2024年2月曾經是重點，但到2026年已經不完整。金管局在2024年10月16日再修訂物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，把所有住宅物業和非住宅物業的最高按揭成數劃一為七成，並把「供款與入息比率」上限劃一為五成。

所以，2026年買樓前應先記住三件事：

1. 一般銀行按揭上限是七成：不論住宅或非住宅，不論自用、非自用或公司持有，現行金管局表列上限均為70%。
2. 供款與入息比率上限是50%：銀行計算時會看每月按揭供款加其他債務供款，並不只是看新造按揭。
3. 200點子壓力測試要求已暫停：這不等於不用審批供款能力，只是金管局不再要求銀行按「加息2厘」作硬性壓測門檻。

如果你正在比較屋苑，可以先用港樓研究所的按揭供款計算機試算不同樓價、利率和年期，再到屋苑資料庫篩選實際屋苑。若想判斷樓價是否合理，亦可配合實呎呎價閱讀方法一併看。

先講結論：2026年按揭成數點計？

以下是以2026年6月12日可見的官方資料整理：

這張表的核心不是「一定批到七成」，而是「七成是現行監管上限」。銀行仍可因估價不足、樓齡太高、業權複雜、收入波動、負債多或信貸紀錄問題，批出低於上限的按揭。

_按揭成數只是監管上限，實際批核仍要看估價、入息和物業風險。_

點解有人仍然講非自住6成？

因為2024年2月28日金管局曾經把非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成，同時暫停假設利率上升200點子的壓力測試要求。當時的框架是：

但這不是2026年的最終答案。2024年10月16日，金管局再宣布所有住宅物業不論價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成；非自用物業的供款與入息比率上限亦由40%調升至50%。官方附表更清楚寫明，不論物業是自用、非自用或公司持有，均適用同一按揭成數上限。

所以，文章標題常見的「自住7成、非自住6成」應該改成：自住和非自住一般銀行按揭同樣最高七成，但非自住不能用按揭保險去做到八成或九成。

壓力測試取消後，銀行點計供款？

「壓力測試取消」容易令人誤會，以為只要有首期就能上車。實際上，銀行仍然要計供款能力。分別在於，以前常見做法是把按揭利率假設上升200點子，再看壓測後供款比例是否過關；現在金管局暫停這項硬性要求，但保留供款與入息比率上限。

2026年你應該這樣計：

1. 先輸入樓價、按揭成數、利率、年期，計出每月供款。
2. 把每月按揭供款加上其他債務供款，例如私人貸款、車位貸款、信用卡分期、其他物業按揭。
3. 用總債務供款除以每月收入，結果不應超過50%。
4. 自己再做一個保守版本，例如把利率加1厘或2厘，測試現金流是否仍然舒服。

公式可以簡化成：

金管局的按揭頁面亦提醒，銀行在審批時會考慮不同因素，最終批出的按揭貸款金額未必等於申請人要求的金額。換言之，壓力測試暫停後，最重要的不是背口號，而是把「實際供款」、「其他債務」和「利率上升後的緩衝」一併計好。

_壓力測試暫停後，買家仍應自行試算利率上升和其他債務對現金流的影響。_

例子：500萬、800萬、1,200萬樓，七成按揭要幾多月入？

以下例子假設還款期30年、年利率4.0%、只計新造按揭供款、不計其他債務、不計管理費、差餉、地租、保險、律師費及印花稅。數字只作初步試算。

這張表有兩個實戰意義。第一，七成按揭不代表首期只要三成，因為你還要準備印花稅、律師費、代理佣金、裝修和搬屋費。第二，即使官方壓力測試暫停，買家仍應自行試算加息情境，特別是收入有佣金、花紅、自僱成份，或已經持有其他貸款的人。

自住按揭成數：七成以外，按揭保險點樣幫到手？

如果是自住物業，買家有機會透過香港按揭證券有限公司旗下按揭保險計劃，向銀行申請高於七成的按揭。按證公司資料顯示，符合條件的私樓自住個案可做到最高八成；八成以上至九成只適用於所有抵押人在申請時沒有持有任何香港住宅物業，並且所有申請人均為固定受薪人士等條件。

簡單分法如下：

要留意，按揭保險不是政府直接借錢給買家，而是按證保險公司為銀行提供按揭保險，讓銀行在符合條件下可承造較高成數貸款。買家仍要向銀行申請按揭，並支付或加借按揭保費。

非自住按揭成數：2026年重點不是6成，而是沒有按保

非自住住宅在2026年的官方按揭成數上限同樣是七成，但投資者要看的是「七成能否實際批到」和「現金流能否承受」。

非自住個案通常要多想幾件事：

因此，非自住按揭的真正答案不是「6成或7成」一句可以解決。2026年的正確框架是：監管上限七成，銀行實批看風險，現金流要用租金折扣和加息情境再測一次。

買樓前的按揭試算流程

第一步：先用七成作上限，不要用七成作承諾

先用樓價乘以70%，得出理論最高貸款額。然後查銀行估價。如果銀行估價低過成交價，七成通常會按較低的估值計，首期需要即時增加。

例子：成交價800萬，銀行估價760萬。即使按七成計，貸款額也可能以760萬乘70%計，即532萬，而不是560萬。買家要多準備28萬現金差額。

第二步：把其他債務放入供款與入息比率

很多人只用新按揭月供除以人工，但銀行會看總債務。假設新按揭月供26,735元，每月另有私人貸款4,000元，總債務供款就是30,735元。若以50%上限反推，月入至少要約61,470元，而不是53,471元。

第三步：自行保留壓力測試習慣

官方暫停壓測不代表利率不會變。你可以在按揭供款計算機把利率由4%改成5%或6%，看月供和供款比例是否仍然可接受。若加息後月供已經吃掉收入一半以上，即使銀行今天批出，生活風險也可能太高。

第四步：同步看樓齡、呎價和流通量

按揭年期一般最長30年，但舊樓、單幢樓、村屋、唐樓、銀主盤、未補地價資助房屋或業權特殊個案，銀行批核可能更審慎。選樓時不要只看樓價，要看實用面積、實呎呎價、成交量和同區替代盤。港樓研究所的屋苑資料庫和實呎呎價指南可以幫你先把可比較物業收窄。

2026按揭決策表：自住、換樓、投資點揀？

FAQ

2026年香港按揭7成是否適用所有住宅？

按金管局2024年10月16日措施和官方附表，所有住宅物業不論價值及是否自用，按揭成數上限統一為70%。附表亦列明自用、非自用或公司持有均適用同一上限。不過，銀行可因估價、樓齡、收入、信貸紀錄和物業狀況批出較低成數。

非自住按揭成數是否仍然是6成？

不是以2026年現行官方資料而言。非自用住宅在2024年2月曾由五成調升至六成，但2024年10月16日起，金管局把住宅及非住宅物業的最高按揭成數劃一為七成。搜尋結果若仍寫非自住6成，應檢查文章是否停留在2024年2月至10月之間的版本。

壓力測試取消後是否不用看入息？

不是。金管局暫停的是假設按揭利率上升200點子的壓力測試要求。銀行仍要看供款與入息比率，現行上限劃一為50%。銀行也會把其他債務供款放入計算。

自住一定可以做到九成按揭嗎？

不一定。九成按揭一般涉及按揭保險，並受樓價、貸款上限、固定受薪、是否持有其他香港住宅物業、供款比例和按證保險公司審批影響。投資出租物業不能用按揭保險。

買樓應該用幾多利率試算？

可以先用銀行現時報價或保守一點的利率做基本月供，再自行加1厘至2厘作壓力情境。2026年沒有硬性200點子壓測，不代表個人財務不需要壓測。

按揭成數高是否一定好？

不一定。高成數可以降低首期，但會提高每月供款、總利息和現金流風險。若樓價調整，業主的資產緩衝亦較薄。買家應同時比較首期、月供、利息、雜費和家庭緊急備用金。

參考資料

• 香港金融管理局：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，2024年10月16日

https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/

• 香港金融管理局：按揭，最新審慎監管措施及按揭供款計算機

https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/

• 香港金融管理局：在2024年10月16日開始適用的物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」上限

https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/other-information/FAQ_table_%28c%29.pdf

• 香港金融管理局：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，2024年2月28日

https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/

• 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃

https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

• 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃常見問題，2026年2月版

https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1458/202602_FAQ%20%28Chinese%20version%29_20260224_clean_final.pdf

• 香港按揭證券有限公司：80%按揭成數住宅物業按揭貸款合資格準則，適用於2024年10月16日或以後簽訂臨時買賣合約

https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/4-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%2417-15%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024%20%281%29.pdf

• 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃保費表，2024年10月16日版

https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1398/Premium%20Rate%20Sheet_Chi_clean_16102024.pdf

• 稅務局：從價印花稅常見問題，2026年2月26日起稅率

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm

• 2024-25年度財政預算案：物業市場，撤銷住宅物業需求管理措施

https://www.budget.gov.hk/2024/chi/budget08.html

• HSBC香港：Mortgages

https://www.hsbc.com.hk/mortgages/

• 恒生銀行：Mortgage Services

https://www.hangseng.com/en-hk/personal/mortgages/

• 星展銀行香港：Home Loans

https://www.dbs.com.hk/personal/loans/home-loans/default.page