2026年香港買樓印花稅，最先要記住一句：一般住宅買賣在2024年2月28日之後，已沒有舊有的額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅；買家主要要計的是從價印花稅。
第二句是：自2026年2月26日起，住宅物業的第1標準第1部及第2標準稅率表相同，400萬元或以下住宅從價印花稅為100元。 因此，坊間仍然問「首置印花稅」和「非首置印花稅」時，重點已不是以前的15%辣稅，而是你買入價落在哪個住宅從價印花稅級距。
如果你正在比較屋苑樓價，可以先用港樓研究所的按揭計算機估算供款，再到屋苑資料庫篩選目標屋苑。若你不熟悉實用呎價、建築呎價和成交比較，建議先讀實用呎價點睇，避免只用總價判斷平貴。
先講結論：2026買樓印花稅點計
| 問題 | 2026實務答案 |
|---|---|
| 400萬以下住宅印花稅幾多？ | 代價或價值不超逾400萬元，從價印花稅為100元。 |
| 400萬住宅印花稅幾多？ | 正正400萬元仍是100元。 |
| 400萬零1元印花稅幾多？ | 101元，即100元加超逾400萬元部分的20%，不足1元作1元計。 |
| 首置和非首置是否不同？ | 2026年住宅第1標準第1部及第2標準稅率相同，一般現金稅額沒有分別。 |
| 非香港永久性居民是否仍有買家印花稅？ | 2024年2月28日或之後簽立的住宅買賣或轉讓文書，無須徵收買家印花稅。 |
| 短期轉售是否仍有額外印花稅？ | 2024年2月28日或之後簽立的住宅買賣或轉讓文書，無須徵收額外印花稅。 |
| 1億元以上豪宅有甚麼不同？ | 2026年2月26日起，住宅價值超過1億元部分的高端級距改為最高6.5%。 |
2026住宅從價印花稅稅率表
以下是2026年2月26日或之後，就取得住宅物業所簽立的文書適用的第1標準第1部及第2標準稅率。稅務局及GovHK均列明，從價印花稅按物業售價或價值，以較高者為準計算；如計出的稅款包括不足1元之數，該不足之數當作1元。
*2026年住宅從價印花稅重點：400萬元或以下為HK$100，超過400萬元先進入邊際寬減區間。*
| 代價款額或價值，以較高者為準 | 從價印花稅 |
|---|---|
| 不超逾HK$4,000,000 | HK$100 |
| HK$4,000,001至HK$4,323,780 | HK$100 + 超逾HK$4,000,000部分的20% |
| HK$4,323,781至HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001至HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超逾HK$4,500,000部分的10% |
| HK$4,935,481至HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001至HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超逾HK$6,000,000部分的10% |
| HK$6,642,861至HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001至HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超逾HK$9,000,000部分的10% |
| HK$10,080,001至HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001至HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超逾HK$20,000,000部分的10% |
| HK$21,739,121至HK$100,000,000 | 4.25% |
| HK$100,000,001至HK$109,574,470 | HK$4,250,000 + 超逾HK$100,000,000部分的30% |
| HK$109,574,471或以上 | 6.5% |
這張表有兩個對買樓預算最重要的位。第一，400萬元以下住宅成本非常清楚，印花稅只是100元。第二，剛過400萬元後不是即時跳到1.5%，而是先進入邊際寬減區間，所以400萬零1元只是101元，410萬元是20,100元。
400萬以下住宅成本表
以下只列印花稅成本，不包括地產代理佣金、律師費、按揭保費、估價差額、裝修、差餉地租、管理費按金及搬屋費。
| 住宅買入價或估值 | 首置印花稅 | 非首置印花稅 | 買樓現金預算提示 |
|---|---|---|---|
| HK$3,000,000 | HK$100 | HK$100 | 印花稅很低，重點通常是首期、按揭成數及樓齡。 |
| HK$3,500,000 | HK$100 | HK$100 | 可用作上車盤預算基準，但仍要預留佣金和律師費。 |
| HK$3,990,000 | HK$100 | HK$100 | 接近400萬仍是100元，不要只因稅額低就忽略估價。 |
| HK$4,000,000 | HK$100 | HK$100 | 400萬印花稅仍是100元，是2026稅表最重要分界。 |
| HK$4,000,001 | HK$101 | HK$101 | 超過400萬元即進入20%邊際區，但只是超出部分計。 |
| HK$4,100,000 | HK$20,100 | HK$20,100 | 議價時可把印花稅差額放入總成本表比較。 |
| HK$4,200,000 | HK$40,100 | HK$40,100 | 比400萬元多20萬元樓價，印花稅多40,000元。 |
所以，搜尋「400萬印花稅」時要看清楚問的是哪個價位。400萬元或以下是100元；400萬元以上至4,323,780元，是100元加超出400萬元部分的20%。這個級距會令400萬至432萬左右的盤，議價幾萬元都可能影響即時現金支出。
常見樓價印花稅例子
| 樓價或估值 | 2026住宅從價印花稅 | 計法 |
|---|---|---|
| HK$4,323,780 | HK$64,856 | HK$100 + HK$323,780 x 20% |
| HK$4,400,000 | HK$66,000 | HK$4,400,000 x 1.5% |
| HK$4,500,000 | HK$67,500 | HK$4,500,000 x 1.5% |
| HK$4,800,000 | HK$97,500 | HK$67,500 + HK$300,000 x 10% |
| HK$5,000,000 | HK$112,500 | HK$5,000,000 x 2.25% |
| HK$6,000,000 | HK$135,000 | HK$6,000,000 x 2.25% |
| HK$6,500,000 | HK$185,000 | HK$135,000 + HK$500,000 x 10% |
| HK$7,000,000 | HK$210,000 | HK$7,000,000 x 3% |
| HK$8,000,000 | HK$240,000 | HK$8,000,000 x 3% |
| HK$9,000,000 | HK$270,000 | HK$9,000,000 x 3% |
| HK$10,000,000 | HK$370,000 | HK$270,000 + HK$1,000,000 x 10% |
| HK$12,000,000 | HK$450,000 | HK$12,000,000 x 3.75% |
| HK$20,000,000 | HK$750,000 | HK$20,000,000 x 3.75% |
| HK$22,000,000 | HK$935,000 | HK$22,000,000 x 4.25% |
這些例子可作初步置業預算。真正落訂前，應由律師樓或專業人士按正式文書、成交安排、業權比例、是否連車位、是否近親轉讓、是否公司買入等因素覆核。
首置印花稅：香港稅務口徑不是「人生第一次」
香港印花稅常說的「首置」容易令人誤會。就從價印花稅而言，重點通常是：買家是否香港永久性居民、是否代表自己行事、在取得該住宅物業時是否在香港擁有其他住宅物業。
所以，香港印花稅口徑下的首置，不一定等於人生第一次買樓。稅務局FAQ例子指出，香港以外住宅物業在從價印花稅判斷上並不相關；如果買家購入香港住宅時，在香港沒有任何住宅物業，並代表自己行事，便可按第2標準處理。相反，如果買家已簽立另一份可予徵收印花稅的買賣協議，稅務上可被視為已擁有該物業的實益權益。
不過，2026年的實務重點是：住宅第1標準第1部與第2標準稅率相同。因此，很多普通買賣個案即使分類不同，現金稅額仍然一樣。分類仍有法律意義，但不應再用舊年代的「非首置要15%」去估2026買樓成本。
非首置印花稅：現在一般不再是辣稅問題
2024年2月28日之前，非首置、非香港永久性居民、公司買入住宅、短期轉售等情況，可能涉及額外稅項或更高的第1標準稅率。2024年修訂後，情況已大幅簡化。
2026年買住宅時，非首置買家一般仍要留意以下幾點：
- 從價印花稅仍然要按樓價或價值較高者計算。
- 公司、信託、聯名買入、近親轉讓、提名人安排，仍可能有不同法律處理。
- 若你先買後賣、換樓、轉名或加入配偶姓名，不能只看「首置」二字，要看簽約次序和文書類型。
- 住宅與非住宅在2026年2月26日後分開列第1及第2標準、以及第3標準，買工商舖不能直接套用住宅邏輯。
對大多數二手住宅買家而言，非首置印花稅在2026年的現金差距已不再像昔日辣稅年代般大，但交易結構仍要由律師確認。
400萬邊位點議價？
400萬元以下住宅的100元印花稅，會令部分上車盤定價特別敏感。假設同一屋苑有兩個單位：
| 單位 | 樓價 | 印花稅 | 表面總額 |
|---|---|---|---|
| A室 | HK$4,000,000 | HK$100 | HK$4,000,100 |
| B室 | HK$4,100,000 | HK$20,100 | HK$4,120,100 |
B室樓價只高10萬元，但計入印花稅後，表面差距變成12萬元。若B室面積較大、座向較好、樓層較高或維修較佳，仍可能值得；但你應把印花稅、佣金、律師費和裝修一併放入總成本表，而不是只看成交價。
相反，如果賣方叫價是408萬、410萬、418萬這類剛過400萬元的價位，買方可以把印花稅級距作為議價理據之一。議價成功降至400萬元或以下，不只是樓價少了，印花稅也會回到100元。
買樓現金預算不只印花稅
印花稅只是置業成本其中一項。做預算時，建議至少分開五個桶：
*買樓前應把印花稅放入完整現金預算，並一併預留佣金、律師費和入伙開支。*
| 成本項目 | 點解要分開計 |
|---|---|
| 首期 | 受按揭成數、壓力測試、收入、樓齡、估價影響。 |
| 從價印花稅 | 2026住宅稅表如上，400萬元或以下為100元。 |
| 代理佣金 | 二手樓買賣通常要預留，實際按合約及磋商。 |
| 律師費及雜費 | 包括查冊、契據、按揭契、登記等費用。 |
| 裝修及入伙現金 | 舊樓、居屋、租約未完、漏水維修都會影響。 |
例如你看中一個500萬元單位，印花稅是112,500元。若你只準備首期而忘記印花稅、佣金和律師費，臨簽臨約時會很容易資金緊張。比較屋苑時，建議用每個候選單位的「樓價 + 印花稅 + 估算佣金 + 初步裝修」排序，而不是只看樓價。
常見錯誤
錯誤一：以為非首置仍一定要15%
這是最多人沿用舊資料而出錯的地方。GovHK列明，自2024年2月28日起，第1標準第1部的從價印花稅稅率修訂為與第2標準相同。買家印花稅及額外印花稅亦已不適用於2024年2月28日或之後簽立的住宅買賣或轉讓文書。
錯誤二：以為400萬以上即全數用20%計
不是。400萬元至4,323,780元是邊際寬減區間，只是超出400萬元部分按20%加100元。400萬零1元不是80萬元印花稅，而是101元。
錯誤三：只用成交價計，不理估值
從價印花稅按物業售價或價值，以較高者為準。關係人交易、低價轉讓、送贈、部分業權轉讓，不能簡單用合約銀碼自行估稅。
錯誤四：把住宅稅表套入工商舖
2026年2月26日起，非住宅物業有第3標準稅率。雖然400萬元以下同樣是100元，超過2,173萬多後非住宅最高為4.25%，住宅則在1億元以上有更高級距。買工商舖、車位、住宅連車位時要分開核實。
錯誤五：忽略逾期加蓋印花罰款
GovHK列明，如須課印花稅文書未有在指定期限前或之內加蓋印花，罰款可按逾期時間以印花稅款額的2倍、4倍或10倍列示。即使稅額不高，程序和時限仍要交由律師樓跟足。
FAQ
2026年400萬印花稅是100元嗎？
是。住宅物業代價或價值不超逾400萬元，從價印花稅為100元。正正400萬元仍是100元。
400萬零1元點計？
400萬零1元落入下一級距，稅額是100元加超逾400萬元部分的20%。1元的20%為0.2元，不足1元作1元計，因此稅額為101元。
首置印花稅是否比非首置低？
以2026年住宅從價印花稅表計，一般現金稅額相同，因為第1標準第1部及第2標準稅率相同。不過首置、非首置、近親、聯名、公司或信託安排仍可能影響法律分類和文件要求。
非香港永久性居民買樓是否仍要買家印花稅？
2024年2月28日或之後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，無須徵收買家印花稅。仍要計從價印花稅。
短炒是否仍有額外印花稅？
2024年2月28日或之後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，無須徵收額外印花稅。但短期買賣仍可能涉及利息成本、佣金、樓價波動、按揭罰息及稅務上的其他問題。
印花稅由買方還是賣方支付？
從價印花稅法律責任可涉及買方、賣方及使用文書的人共同及個別承擔；實務上住宅買賣通常由買方在交易成本中預留。實際責任與付款安排應以合約及律師意見為準。
參考資料
- 稅務局：從價印花稅常見問題
https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avd.htm
- Inland Revenue Department: FAQ on Ad valorem stamp duty
https://www.ird.gov.hk/eng/faq/avd.htm
- GovHK：印花稅收費
https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
- GovHK: Stamp Duty Rates
https://www.gov.hk/en/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
- 稅務局印花稅署：印花稅收費表 IRSD123(C)
https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/docs/IRSD123%28C%29.pdf
- 稅務局：印花稅
https://www.ird.gov.hk/chi/tax/sdu.htm
- 稅務局：2026-27年度財政預算案稅務措施
https://www.ird.gov.hk/chi/tax/budget.htm
- 稅務局：買家印花稅常見問題
https://www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm
- 稅務局：額外印花稅常見問題
https://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm
- 稅務局：闡明「從價印花稅」的應用及計算方法
https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avdexample.htm
- GovHK：逾期加蓋印花及未有為文件加蓋印花
https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/late_stamping.htm
- 中原按揭：印花稅計算工具入口
https://www.centamortgage.com/tool/stamp-duty-calculator