搜尋「樓齡40年按揭」，最常見的問題是：「40年樓仲可唔可以做30年？」實務答案是：有機會，但不是保證。
金管局現行資料列明，物業按揭貸款最長還款年期為30年。按證保險公司在80%按揭保險合資格準則中，亦列明最長還款年期為30年，並把「原定或剩餘還款年期」與「樓齡」之和上限定為75年。用這個框架計，40年樓的理論年期是75減40，即35年，再受30年上限限制，所以最高仍是30年。
不過，舊樓按揭不是一條公式就批。銀行會同時看估價、成交量、維修狀況、是否唐樓、是否單幢樓、契約和僭建風險、借款人收入、其他債務，以及按揭保險是否接受。買舊樓前，應先用按揭供款計算機試算25年和30年供款差距，再到屋苑資料庫比較同區屋苑成交和樓齡。若不熟悉實用呎價和樓價比較，也可先讀實呎呎價閱讀方法。
先講結論：40年樓按揭年期點計？
以下是用「樓齡加按揭年期不高於75年」及「最長還款30年」作教育示例。銀行可採用更保守標準，尤其是唐樓、單幢樓、成交疏落或維修風險高的個案。
| 現時樓齡 | 75年規則下的理論年期 | 受30年上限後 | 實務提醒 |
|---|---|---|---|
| 35年 | 40年 | 30年 | 通常仍主要看估價、收入和樓宇質素 |
| 40年 | 35年 | 30年 | 樓齡40年按揭仍有機會做30年，但要先估價和查冊 |
| 45年 | 30年 | 30年 | 開始接近分界，銀行態度差異會較明顯 |
| 50年 | 25年 | 25年 | 年期縮短，月供明顯上升 |
| 55年 | 20年 | 20年 | 入息門檻上升，按揭保險難度也可能增加 |
| 60年 | 15年 | 15年 | 舊樓維修、重建、契約和估價要格外審慎 |
| 65年 | 10年 | 10年 | 很多買家會因月供太高或估價不足而失預算 |
如果銀行採用70年作內部樓齡上限，40年樓仍可計到30年，但45年樓就可能只餘25年。這就是為何同一個舊樓單位，A銀行答30年，B銀行只答25年，並不罕見。
樓齡40年按揭不是舊樓不能做，而是要同時過四關
1. 年期關：30年上限加樓齡上限
40年樓最重要不是「舊不舊」，而是「樓齡加年期」還有多少空間。金管局的消費者按揭頁面列明物業按揭貸款最長還款年期為30年；按證保險公司的合資格準則亦以30年作最長還款年期，並列出75年的樓齡加年期上限。
所以，一般私樓現樓可以先這樣估：
| 計算項目 | 例子 |
|---|---|
| 樓齡 | 40年 |
| 常見樓齡加年期上限 | 75年 |
| 理論可造年期 | 75 - 40 = 35年 |
| 監管及產品最長年期 | 30年 |
| 初步答案 | 最高以30年作試算，但以銀行批核為準 |
這個答案只解決「年期是否有空間」。真正落單前還要過估價、樓宇質素和法律文件三關。
2. 估價關：銀行估價不足會直接拉低貸款額
舊樓按揭最常見的失預算位，是銀行估價不足。金管局提醒，銀行基於多項因素批出按揭貸款金額，最終批核結果未必與申請金額一致，落訂前宜保守估算可借金額。按證保險公司亦在合資格準則中寫明，物業價格以估價或買賣合約價格扣除優惠後的較低者為準。
例子：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 成交價 | 600萬元 |
| 銀行估價 | 560萬元 |
| 以70%按揭計的理論貸款 | 420萬元 |
| 以銀行估價計的貸款 | 392萬元 |
| 買家要額外補現金 | 28萬元 |
單幢樓按揭尤其要小心，因為同座成交少、樓層差異大、管理質素不一，銀行估價模型未必跟得上叫價。即使同區大型屋苑成交活躍，單幢樓也可能被獨立看待。
3. 樓宇質素關：40年樓已進入強制驗樓視野
屋宇署的強制驗樓計劃適用於樓齡達30年或以上的私人樓宇，但不包括不超過3層高的住用樓宇；業主收到法定通知後，須委任註冊檢驗人員檢驗公用部分、外牆及伸出物或招牌，並監督所需修葺。
對買家來說，這不代表40年樓一定有問題，而是代表你要把維修責任計入現金預算。睇樓時要問：
| 檢查項目 | 對按揭和上車成本的影響 |
|---|---|
| 是否已收到強制驗樓或驗窗通知 | 未完成修葺可能影響銀行風險判斷和日後現金支出 |
| 大廈有沒有業主立案法團或管理公司 | 三無大廈、管理混亂或維修基金不足會增加不確定性 |
| 外牆、天台、水管、升降機是否近期維修 | 大額維修會影響持貨成本，不只是樓價問題 |
| 單位有沒有滲水、改動間隔或僭建 | GovHK亦提醒買家視察水漬、設施及單位改動，必要時徵詢測量師 |
4. 法律文件關：查冊比口頭保證重要
GovHK提醒買家簽約前要確保清楚賣方業權及產權負擔，包括未清還按揭、押記令、政府命令、租約等，並可要求地產代理提供土地登記冊或自行查冊。土地註冊處亦列明，土地查冊可查明註冊業主和已註冊的轇轕，例如法定押記、買賣合約、法庭命令等。
舊樓、唐樓按揭和單幢樓按揭，特別要留意以下事項：
| 文件或風險 | 為甚麼重要 |
|---|---|
| 土地登記冊 | 查看業主、按揭、押記、法庭命令、買賣合約等紀錄 |
| 政府租契及地段資料 | 了解用途、地契限制、地租或地稅安排 |
| 大廈公契和管理紀錄 | 影響維修責任、公共地方使用和日後管理費 |
| 租約或佔用狀況 | 連租約出售、劏房或未交吉都可能影響銀行和買家風險 |
| 僭建或改動 | 律師、測量師和銀行均可能要求處理或保留條款 |
唐樓按揭：年期只是其中一個問題
唐樓按揭難位通常不是單純樓齡，而是樓宇形態和流通性。很多唐樓沒有升降機，單位面積和間隔差異大，公共地方維修不一，成交樣本少，亦可能涉及天台、平台、僭建或分間單位問題。
如果買的是樓齡40年至60年的唐樓，要把問題拆開問：
| 問題 | 實務影響 |
|---|---|
| 有沒有升降機 | 影響流通量、估價和日後轉售客源 |
| 銀行能否即時估價 | 沒有網上估價或估價偏低時，首期要提高 |
| 是否有僭建、天台或平台問題 | 可能影響律師意見、保險、估價和按揭批核 |
| 大廈是否有維修基金 | 舊樓大維修可能一次過要數萬至數十萬元 |
| 是否可做按揭保險 | 按揭保險要符合自住、樓價、貸款額、物業類別和樓齡年期等要求 |
唐樓不是一定不能買，但不適合用新樓思維計。你應先找銀行做初步估價，再問按揭代理或銀行舊樓年期口徑，然後才決定落訂金額和成交期。
單幢樓按揭：成交少比樓齡更易令估價保守
單幢樓按揭的核心風險，是可比較成交少。大型屋苑同座、同則、同面積成交多，銀行較容易估價；單幢樓每層戶數少、座向和景觀差異大，銀行可能把成交折讓、管理質素和流動性一併反映在估值上。
買單幢樓前可以做三個交叉核對：
- 找兩至三間銀行或銀行網上估價，確認估值是否貼近叫價。
- 查同街、同校網、同港鐵步程的成交，不要只看代理提供的一宗高價成交。
- 用實用呎價和樓齡比較，不要只因總價低就假設抵買。
如果估價差距超過成交價5%至10%，就要重新計首期和供款。估價不足不是成交後才處理的技術問題，而是落訂前就要計入的資金風險。
40年樓做25年和30年月供差幾多？
以下假設貸款額400萬元、年利率4.0%、等額本息供款，只作教育試算。實際利率和供款以銀行報價為準。
| 按揭年期 | 每月供款約 | 與30年比較 | 供款與入息比率50%下的最低月入約 |
|---|---|---|---|
| 30年 | 19,097元 | 基準 | 38,194元 |
| 25年 | 21,113元 | 每月多約2,016元 | 42,226元 |
| 20年 | 24,239元 | 每月多約5,142元 | 48,478元 |
| 15年 | 29,588元 | 每月多約10,491元 | 59,176元 |
年期縮短不只是「供快啲」。它會推高每月供款，亦會推高入息門檻。對舊樓買家來說，最保守做法是同時試算30年、25年和20年。若25年已經過不到入息，便不應只靠「某銀行可能批30年」作置業決定。
上車前檢查清單
| 時間 | 要做的事 | 為甚麼重要 |
|---|---|---|
| 睇樓前 | 先查樓齡、屋苑或大廈成交、實用呎價 | 避免只被低總價吸引 |
| 落票前 | 向多間銀行做估價 | 減低銀行估價不足風險 |
| 簽臨約前 | 問清楚樓齡按揭年期口徑 | 30年、25年、20年月供差距很大 |
| 簽臨約前 | 要求查冊並交律師審閱 | 確認業權、押記、政府命令及其他負擔 |
| 申請按揭前 | 準備入息、其他債務、首期來源證明 | 銀行和按證保險公司會看還款能力 |
| 成交前 | 預留維修、律師費、印花稅、佣金、裝修 | 舊樓現金支出常常不止首期 |
FAQ
樓齡40年按揭一定做到30年嗎？
不一定。以75年樓齡加年期上限和30年最長還款期計，40年樓有30年空間。但銀行仍會看估價、樓宇狀況、成交量、物業類型、借款人收入和信貸紀錄。唐樓、單幢樓或維修風險高的物業，銀行可能批較短年期或較低成數。
樓齡按揭年期是否一定用75年計？
按證保險公司的80%按揭保險合資格準則列明「原定或剩餘還款年期」與「樓齡」之和上限為75年。銀行在普通按揭個案中可有自己的內部風險口徑，有些個案會較保守。買家應向銀行確認目標大廈的實際可批年期。
舊樓按揭和新樓按揭最大分別是甚麼？
舊樓按揭除了看成數和收入，還更重視樓齡、維修狀況、查冊、估價、成交量和流通性。40年樓未必難做按揭，但50年、60年樓的年期會逐步縮短，月供和入息門檻會上升。
唐樓按揭是否一定比私樓屋苑難？
通常較難，但不是一定不能批。唐樓常見問題包括沒有升降機、公共地方維修不一、成交少、僭建或天台平台問題。銀行估價和律師查冊結果，是決定能否順利上會的關鍵。
單幢樓按揭為何容易遇到銀行估價不足？
單幢樓成交樣本少，單位差異大，銀行較難用同屋苑大量成交去估值。若叫價高於近期可比較成交，銀行估價可能低過成交價，買家便要補更多首期。
估價不足可以用按揭保險補回嗎？
不應這樣假設。按證保險公司的合資格準則以估價或買賣合約價格扣除優惠後的較低者為物業價格基礎。估價不足時，高成數按揭也未必能按成交價全數承造，最終仍要看銀行和按證保險公司的審批。
買40年樓應否一定避開？
不一定。40年樓若位置好、管理穩定、成交充足、估價貼近成交價、維修紀錄清楚，仍可能是可研究的上車選項。真正要避開的是現金預算不足、沒有查冊、沒有估價、沒有計維修和只用30年月供作唯一假設的做法。
參考資料
- 香港金融管理局：按揭，最新審慎監管措施及按揭供款計算機
https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 香港金融管理局：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，2024年10月16日
https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/
- 香港金融管理局：在2024年10月16日開始適用的物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」上限
https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/other-information/FAQ_table_%28c%29.pdf
- 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃
https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
- 香港按揭證券有限公司：80%按揭成數住宅物業按揭貸款合資格準則，2024年10月版
https://www.hkmc.com.hk/files/product/3/4-%20IEC%20-%2080%25%20LTV%20MIP_Chi_Property%20Value%20up%20to%20HK%2417-15%20mn_clean_on%20or%20after%2016102024%20%281%29.pdf
- 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃常見問題，2026年2月版
https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1458/202602_FAQ%20%28Chinese%20version%29_20260224_clean_final.pdf
- DBS香港：Mortgage Service
https://www.dbs.com.hk/personal/loans/home-loans/default.page
- DBS香港：Buying Your Home
https://www.dbs.com.hk/personal/loans/home-loans/buying-your-home
- DBS香港：Mortgage Calculators
https://www.dbs.com.hk/personal/loans/home-loans/mortgage-calculators.page
- 屋宇署：強制驗樓計劃
https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mbis/index.html
- GovHK：購買住宅物業
https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/buyingDomesticProperty.htm
- GovHK：業主的責任
https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/homeowners.htm
- 土地註冊處：查閱土地紀錄
https://www.landreg.gov.hk/tc/services/services_b.htm
- 土地註冊處：土地紀錄的種類
https://www.landreg.gov.hk/tc/services/services_b_4.htm
- 土地註冊處：查冊的種類
https://www.landreg.gov.hk/tc/services/services_b_5.htm