綠表買居屋 vs 買私樓：首期、按揭、轉售限制全比較

「綠表買居屋」和「綠表買私樓」最大的分別，不是樓價高低本身，而是你進入的是兩套完全不同的制度。

綠表是資助出售房屋的購買資格，常見於新居屋、綠置居及居屋第二市場。用綠表買未補價居屋時，你可能享有較低現金首期和較高按揭成數的路徑，但同時要接受補價、出租、轉售和公屋戶籍限制。買私樓則回到私人市場規則，綠表本身不會把私樓首期降低，也不會令銀行一定批出高成數按揭。

置業前，建議先用本站的按揭計算機壓力測試供款，再到屋苑資料庫比較同區居屋和私樓成交，並配合呎價閱讀指南分辨實用面積、未補價價錢和私人市場呎價是否真的可比。

一句講清：綠表買居屋 vs 買私樓

甚麼是綠表資格？

綠表資格不是一個單一永久身份，而是要視乎你申請的新居屋、綠置居、居屋第二市場或其他資助出售房屋計劃而定。

以房委會居屋第二市場為例，合資格申請人通常包括：

1. 房委會公屋租戶，但不包括若干有條件租約、月租暫准證或過渡性租約住戶。
2. 房協甲類出租屋邨或長者安居樂項目乙類出租單位住戶。
3. 獲確認合資格購買綠置居的房委會中轉房屋認可居民。
4. 持有房委會、房協或市建局發出的有效綠表資格證明書人士。
5. 房委會長者租金津貼計劃受惠者。

申請人可以是一人或家庭申請，但申請人必須年滿18歲。房委會亦列明，部分公屋、房協出租單位及中轉房屋申請人，在申請購買資格證明書前24個月至簽署臨時買賣合約期間，不得在香港擁有住宅物業。

要留意，曾經接受資助自置居所利益的人士，例如過往已購入資助出售單位並成為業主，通常不能再以同類資格重複受惠。實務上，綠表資格要逐個計劃、逐次申請、逐份證明書檢查，不能只用「我是公屋戶」四個字作結論。

首期比較：低首期不是沒有風險

綠表買居屋的首期

在居屋第二市場，香港按揭證券有限公司已由2024年3月1日起，為房委會居屋第二市場買家提供按揭保險。合資格綠表買家的最高按揭成數可達95%，白表買家則可達90%。換言之，如果銀行、按證保險公司、物業估值、收入文件及其他條件全部配合，綠表買居屋的現金首期可低至約樓價5%。

不過，「最高95%」不是自動批核。按證公司列明申請人須提交入息證明，不能只靠自我聲明。銀行亦會審視還款能力、信貸紀錄、樓齡、物業估值、成交價是否合理，以及買家的整體債務水平。

新一期居屋或綠置居則要看當期銷售文件、價單、臨時買賣合約和付款安排。即使同樣是綠表，直接向房委會購買新單位和在第二市場買未補價單位，付款節奏和按揭文件都可以不同。

買私樓的首期

買私樓時，綠表資格不會令私人住宅自動變成資助房屋。金管局在2024年10月16日修訂逆周期宏觀審慎措施後，住宅及非住宅物業的按揭成數上限一般劃一為70%，供款與入息比率上限一般劃一為50%，按揭還款期最長一般為30年。

如買家希望私樓按揭高於70%，通常要看香港按證保險公司的按揭保險計劃。一般而言，合資格私樓按保可支援較高成數，當中高於80%至90%的申請，通常只適用於所有按揭人於申請時沒有持有香港住宅物業，並且所有申請人均為固定受薪人士等情況。

所以，綠表買私樓的核心結論是：你可以用自己的資金和銀行按揭買私樓，但綠表本身不是私樓按揭優惠。真正影響首期的是金管局按揭規則、按證保險要求、銀行估值、你的收入和信貸。

按揭比較：綠表居屋按揭和私樓按揭的審批邏輯

綠表居屋按揭的優勢在於政策配套。未補價居屋的購買對象、轉售市場和擔保安排，與普通私樓不同，銀行和按證公司會按資助房屋框架處理。對現金不足但收入穩定的家庭來說，這可令置業門檻明顯下降。

私樓按揭的優勢在於資產處置較自由。銀行主要看物業估值、收入、信貸、按揭成數、還款年期、按保資格和壓力承受能力。若將來想轉按、出租、出售或換樓，私樓通常沒有房委會補價及轉售限制，但市場波動、利率和樓價風險要由業主自己承擔。

兩者都不應只看「可借幾多」。更務實的比較方法是：

1. 用實際成交價，而不是叫價，估算首期和雜費。
2. 把印花稅、律師費、經紀佣金、裝修、管理費、差餉地租和搬屋成本加入預算。
3. 用較高利率情境計算月供，不要只看銀行廣告息率。
4. 預留最少6至12個月家庭開支作緊急現金。

轉售限制：居屋和私樓最大的制度差距

居屋轉售限制是綠表買居屋前必須理解的重點。房委會明確指出，居屋、租置計劃、綠置居及私人機構參建居屋等資助出售單位，出售、出租及按揭均受轉讓限制。業主如要在公開市場出售、出租或作其他轉讓，一般須先向房委會繳付補價。

如果你在居屋第二市場以免補價方式買入單位，也要理解這不是「補價責任消失」。買家會承接將來在公開市場出售、出租或轉讓前需要處理補價及轉讓限制的責任。

不同出售年度的居屋，限制期不同。以下是房委會現行資料的重點整理：

補價並不是把當年折扣原銀奉還。房委會說明，補價是按單位當時在沒有轉讓限制下的市值，乘以原來市值與購入價之間的折扣比例計算。換言之，如果多年後市場價上升，補價金額也可能上升。

私樓沒有這套房委會補價制度。買家一般可按市場情況出售或出租，但仍要處理按揭契約限制、租務法例、印花稅、管理公契、樓契瑕疵、僭建及其他一般法律問題。

公屋戶籍：買居屋和買私樓都不能忽視

不少家庭只比較樓價，忽略買樓後與公屋戶籍的關係。房委會現行資料指出，公屋戶主及所有家庭成員須定期申報是否在香港擁有住宅物業，並須遵守居住情況及租約條款。

如公屋住戶簽訂任何協議，包括臨時協議，購買香港住宅物業，須在簽訂協議後一個月內主動向房委會申報。房委會資料亦列明，2025年3月31日起，已簽訂買賣協議或臨時買賣協議購買私樓或資助出售單位的公屋租戶，在物業轉讓契據簽立及收到物業前，仍可繼續暫住原有公屋單位；待轉讓契據簽立及收到物業後，便須交回公屋單位或刪除戶籍。

這點對「綠表買私樓」尤其重要。買私樓不是使用綠表福利，但它仍然是購買香港住宅物業。若你本身是公屋家庭成員，買入私樓可能影響原有租約、戶籍和申報責任。若處理錯誤，後果不只是搬屋安排，也可能涉及租約終止或虛假申報風險。

居屋私樓比較：哪一類買家較適合？

較適合綠表買居屋的人

如果你的家庭收入穩定、現金首期有限、主要目標是自住，並且可以接受多年內不能自由出租或公開市場出售，綠表買居屋通常較值得研究。它的最大優勢是入場門檻較低，尤其在居屋第二市場，合資格綠表居屋按揭可把現金首期壓低。

但你要接受三個現實。第一，將來換樓可能受轉售期和補價金額限制。第二，未補價居屋的買家池較窄，流動性不等於同區私樓。第三，買入後你通常要處理原有公屋或房協租住單位安排，不能同時保留資助租住資源和資助出售利益。

較適合買私樓的人

如果你重視資產處置彈性、有較充足首期、希望日後較自由地出租、出售、轉按或換樓，私樓通常較直接。私樓的限制主要來自市場、銀行、稅務和法律，而不是房委會補價制度。

但私樓門檻較高。即使一般住宅按揭上限為70%，買家仍要準備至少約三成首期，加上印花稅、佣金、律師費、裝修和流動資金。如申請按揭保險提高成數，也要通過按證和銀行審批，並不保證成功。

四個常見誤解

誤解一：有綠表就一定應該買居屋

綠表只是增加你進入資助出售市場的機會，不代表任何單位都值得買。樓齡、管理、維修、交通、校網、同區成交、補價後估值和未來家庭需要，都要一併比較。

誤解二：綠表買居屋一定做到95%按揭

95%是合資格居屋第二市場綠表買家的最高按揭保險成數，不是銀行承諾。收入文件、信貸紀錄、估值、樓齡、成交價和按保審批都會影響結果。

誤解三：未補價居屋升值後可以自由套現

未補價居屋的升值並不等於可即時在公開市場套現。你要先看首次轉讓契約日期、適用限制期、能否在第二市場出售，以及是否要補價後才可公開市場出售或出租。

誤解四：綠表買私樓可以保留公屋

買私樓是購買香港住宅物業。若你是公屋戶主或家庭成員，簽署臨時買賣合約後須按規定申報，並要按房委會政策處理交回單位或刪除戶籍。不要把「不用綠表買」誤解為「不用申報」。

實務檢查清單

決定前，最少完成以下七步：

1. 確認你屬哪一類綠表資格，並確認證明書有效期。
2. 分清買的是新居屋、綠置居、居屋第二市場，還是私樓。
3. 向銀行查詢初步按揭取態，並問清是否需要按揭保險。
4. 查閱單位首次轉讓契約日期，以判斷居屋轉售限制。
5. 估算補價風險，不要只看未補價成交價。
6. 如涉及公屋或房協租住單位，先確認申報、交回單位或刪戶時間表。
7. 把同區私樓、未補價居屋和已補價居屋成交放在同一張表比較。

結論：綠表買居屋是低門檻，私樓是高彈性

綠表買居屋的重點是用較低入場門檻換取資助房屋限制。對首期不足、以自住為主、願意接受轉售及補價安排的家庭，這是值得認真研究的置業路徑。

買私樓的重點是用較高首期和供款壓力，換取較高資產處置彈性。綠表買私樓本身沒有特別按揭優惠，但如果你有足夠首期、收入穩定、並且重視日後出租、出售或換樓自由，私樓可能更切合長線安排。

最穩陣的做法，不是先問「哪個一定較抵」，而是先把首期、月供、補價、轉售限制、公屋安排和家庭未來五至十年需要全部量化。綠表資格可以打開一扇門，但真正決定能否買得穩，是你的現金流和對制度限制的承受能力。

參考資料

• 香港房屋委員會：居屋第二市場
• 香港房屋委員會：居屋第二市場購買單位
• 香港房屋委員會：居屋第二市場轉讓單位
• 香港房屋委員會：轉讓限制
• 香港房屋委員會：轉讓居屋單位的途徑
• 香港房屋委員會：補價安排
• 香港房屋委員會：出售居者有其屋計劃單位2025一般資料
• 香港房屋委員會：入息及資產申報
• 香港房屋委員會：打擊濫用公屋
• 香港房屋委員會：遷出須知
• 香港金融管理局：按揭
• 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃
• GovHK：印花稅收費
• 香港房屋協會：資助出售房屋