白居二買樓攻略：未補地價居屋、第二市場、按揭限制點計

搜尋「白居二 買樓」或「白居二2026」時，最容易混淆兩件事：第一，2026年正在處理的官方計劃名稱是「白表居屋第二市場計劃2025」，官方迷你網站最後更新日期為2026年5月20日，申請期已在2026年4月30日至2026年5月20日進行。第二，白居二不是抽新居屋，而是讓合資格白表人士在第二市場購買未補地價資助出售單位。

簡單講，白居二的核心是：白表買家先取得配額和購買資格證明書，然後在居屋第二市場買一個未補地價單位。賣方不用補價；買方日後如想在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓，通常要承擔補價責任。

如果你正在比較屋苑和樓價，可以先用港樓研究所的屋苑資料庫收窄地區，再用按揭供款計算機試算不同樓價及90%按揭下的月供。判斷叫價時，亦建議先讀實呎呎價閱讀方法，避免只看總價而忽略面積、樓齡和成交量。

先講結論：白居二買樓要過四關

所以，白居二不是「抽中就一定買到樓」。它比較像一張進入未補地價第二市場的入場券，買家仍要自己找盤、議價、查契、申請按揭、計補價後限制，並承受成交失敗的風險。

白居二2026是甚麼？先分清計劃年份

截至2026年6月12日，可見的官方資料是「白表居屋第二市場計劃2025」。雖然申請、截止及後續審查在2026年發生，但官方名稱仍是「白居二2025」。買家搜尋「白居二2026」時，實務上多數是在問2026年這一期的申請資格、配額、截止日和買樓安排。

以官方資料整理：

這裡最重要是不要把「配額」等同「保證買到樓」。房委會會在攪珠後按次序詳細審查，確認是否符合資格和最終優先次序；即使獲發批准信，買家仍要在限期內申領證書，並在市場上找到願意出售的合資格單位。

白表買居屋的基本資格

以「白居二2025」一般資料頁列出的核心條件為準，申請者及家庭成員要特別留意以下幾點：

申請時毋須即時遞交所有收入、資產及家庭關係證明，但要保存證明文件。房委會會在有需要時要求申請者在指定限期前遞交「入息及資產申報表」及相關文件作詳細審查。換言之，申報不是形式，日後補交文件時要對得上。

未補地價居屋是甚麼？

「未補地價居屋」的重點不是樓價特別平，而是該單位仍受資助出售房屋的轉讓限制約束。房委會資料說明，第二市場讓業主在毋須繳付補價的情況下，把單位轉售予房委會提名的人。白居二買家取得資格後，便是以白表身分進入這個市場。

未補地價單位有三個實戰後果：

1. 成交價由買賣雙方議定：居屋第二市場買賣大致與公開市場相似，可以自行磋商或經地產代理簽訂臨時買賣合約，但成交文件必須採用房委會或房協指定格式。
2. 賣方毋須補價：業主在第二市場轉讓單位時，毋須向房委會繳付補價。
3. 買方承接補價責任：買方日後如要在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓，一般要先向房委會繳付補價以解除限制。

所以，白居二買樓的樓價不能直接同私樓比較。未補地價價錢反映了買家不能自由出租、不能像私樓一樣即時公開市場轉售，以及日後補價責任仍在。

居屋第二市場買樓流程

白居二買家最少要理解三份關鍵文件：

實務流程可以這樣看：

1. 申請白居二，等候攪珠及資格審查。
2. 獲發批准信後，在6個星期內按想購買的單位類別申領白表資格「購買資格證明書」。
3. 在居屋第二市場尋找合資格單位，核對屋苑、樓齡、可出售狀態、業權及銀行估價。
4. 與賣方議價，簽臨時買賣合約。
5. 申請按揭，並由律師處理正式買賣合約、提名信及轉讓契據。
6. 成交後成為未補地價單位業主，日後出售、出租、轉名、加按或轉按都要先核對房委會、房協及銀行要求。

這些步驟之中，最容易出事的是第3至第5步。很多買家抽到資格後才發現心儀屋苑放盤少、銀行估價低於成交價、樓齡影響年期、文件時間追不上，或按揭預批和正式批核結果不同。

可以買哪些單位？

白居二的基本方向是讓白表買家購買房委會居屋第二市場或房協「住宅發售計劃」第二市場的未補價單位。不過，實際可買範圍要逐個屋苑和單位核對，不應只聽代理一句「白居二可買」。

常見分類如下：

買家應在落訂前要求律師及銀行同步核對。若單位類別、轉讓限制或證書安排理解錯誤，臨約訂金和成交時間表都可能受影響。

居屋按揭：90%不是無條件

一般私樓按揭要看金管局的物業按揭審慎監管措施。金管局現行資料列明，所有住宅物業和非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，供款與入息比率上限劃一為五成。

但白居二買的是資助出售單位第二市場，會涉及房委會按揭保證及按證保險公司的按揭保險安排。房委會資料顯示，由2024年3月1日起：

按證公司亦在按揭保險計劃頁面列明，2024年3月1日起會為房委會居屋第二市場計劃資助出售單位買家提供按揭保險，綠表和白表申請者分別可取得最高95%和90%按揭貸款。重點是，申請仍須符合按證保險公司資格準則，並提供相關入息證明作批核；按證公司不接受自我聲明書作還款能力評估。

恒生銀行政府資助房屋按揭頁亦以銀行角度列出，一手居屋及第二市場未補地價居屋，綠表按揭成數可高達95%，白表可高達90%。這與官方方向一致，但實際批核仍以銀行、房委會或房協、按證保險公司最終審批為準。

90%按揭下，入息上限反而是買樓限制

很多白居二買家只問「居屋按揭可否九成」，但真正限制往往是收入。白居二有入息上限，按揭審批又有供款能力要求，兩者會同時夾住買家。

以下例子假設樓價等於銀行估值、90%貸款、30年還款、年利率4.0%、不計其他債務、不計按揭保費、律師費、管理費、差餉、地租及裝修。數字只作教育試算：

這張表不是說600萬以上一定不能買，而是提醒你：白居二的入息上限令高樓價、高成數和供款能力同時變得敏感。若銀行估價低於成交價、利率高於4%、有其他貸款、按揭保費要加借、收入含佣金或花紅，實際可負擔樓價可能更低。

落訂前要做的七個檢查

1. 先確認證書時間表

批准信發出後要在6個星期內申領「購買資格證明書」。證書、提名信、臨約、正式買賣合約和按揭批核要互相配合，不應等找到樓才第一次問文件流程。

2. 查清單位是否真的可賣

不要只依賴網上放盤描述。賣方是否已有「可供出售證明書」、單位是否屬可售類別、是否涉及綠置居限制、首次轉讓契據日期如何計，都要由律師和房委會或房協程序核對。

3. 用估值計首期，不只用成交價

房委會保證和銀行按揭通常會看買價或估值，以較低者為準。假設成交價500萬元、銀行估值480萬元，即使理論九成，貸款也可能以480萬元乘90%計，即432萬元；買家要多準備18萬元現金差額。

4. 自己先做供款壓力測試

金管局現行資料列明一般按揭的供款與入息比率上限為五成，而銀行在計算時會考慮按揭供款及其他債務供款。白居二買家雖然有資助房屋按揭安排，也不應只看最高成數。建議用按揭供款計算機把利率調高1至2厘，看看家庭現金流是否仍然合理。

5. 問清按揭保費點付

房委會資料提到，按揭保險保費可一次過付清或每年支付；如一次過付清，可選擇把保費加借於按揭貸款內。加借保費會提高貸款額和月供，亦可能影響供款比例。

6. 把補價責任寫入長線計劃

未補地價單位不是完全自由資產。買方日後想公開市場出售、出租或以其他方式轉讓，一般要先補價解除轉讓限制。這會影響換樓、移民、出租、家庭轉名和資產套現安排。

7. 比較同區私樓和第二市場成交

白居二買家容易只看折讓幅度，但應同時看屋苑樓齡、交通、校網、管理、維修、流通量和同區私樓替代選擇。可先在屋苑資料庫篩選同區屋苑，再用實呎呎價閱讀方法比較實用呎價是否合理。

常見錯誤

錯誤一：以為白居二等於買新居屋

白居二是第二市場計劃，不是新一期居屋揀樓。你買的是市場上業主放售的未補地價單位，價格、樓層、裝修、業權和成交時間都要自行處理。

錯誤二：以為九成按揭一定批

官方和銀行資料都提及白表可高達90%，但「可高達」不是保證。銀行仍會看估值、收入證明、供款比例、信貸紀錄、物業狀況、證書和按證保險審批。

錯誤三：只計首期，不計雜費

即使做到九成，買家仍要預留印花稅、代理佣金、律師費、按揭保費、估價差額、裝修、管理費按金及搬屋費。入息和資產上限亦令「備用現金」不能無限增加。

錯誤四：忽略兩年轉售限制

房委會資料列明，由白居二買方買入第二市場單位的轉讓契據日期起計兩年內，該單位不可在房委會居屋第二市場或房協住宅發售計劃第二市場出售；房委會或房協不會回購。個別2019年或以後首次出售而仍在限制期內的單位，更要留意首兩年的轉售安排。

錯誤五：把所有資助房屋當成同一規則

居屋、租置計劃、綠置居、綠置居先導計劃、房協住宅發售計劃，轉讓限制和可買資格可以不同。落訂前要按單位逐一查證，不應用一個「白居二可買」概括所有資助房屋。

FAQ

白居二2026是否已經有新一輪官方名稱？

截至2026年6月12日，官方可見資料是「白表居屋第二市場計劃2025」，申請期在2026年4月30日至2026年5月20日。本文把「白居二2026」視為2026年買家搜尋和規劃這一期白居二的常用叫法，不把它寫成另一個未公布的新計劃。

白居二買樓可以買私樓嗎？

不可以。白居二是讓合資格白表買家在房委會居屋第二市場或房協住宅發售計劃第二市場購買未補價單位，不是私樓購買資格。

買未補地價居屋後可以出租嗎？

一般而言，未補地價資助出售單位受轉讓限制約束。房委會業戶資料說明，業主須先向房委會繳付補價以解除轉讓限制，才可在公開市場出租、出售或轉讓。個別單位仍要看原有屋苑及契約條款。

白居二買家一定要找地產代理嗎？

房委會資料說明，買賣雙方可自行磋商，或透過地產代理進行交易。不過，第二市場文件、證書和按揭程序較多，即使自行成交，亦應盡早由熟悉資助房屋交易的律師處理。

一人申請者可否做90%居屋按揭？

理論上白表按揭可高達90%，但一人申請者有每月總入息30,000元及總資產淨值615,000元上限。以30年、4%利率粗略試算，400萬元單位九成按揭的月供已約17,187元，反推50%供款比例要月入約34,374元，已高於一人入息上限。實際能否批核要看銀行及按證保險公司。

白居二買樓後幾時可以賣？

由買方買入第二市場單位的轉讓契據日期起計兩年內，該單位不可在房委會居屋第二市場或房協住宅發售計劃第二市場出售。至於是否可補價後在公開市場轉讓，以及何時可補價，要看個別屋苑原有轉讓限制和房委會或房協規定。

參考資料

• 香港房屋委員會：白表居屋第二市場計劃2025

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/wsm2025/tc/index.html

• 香港房屋委員會：白表居屋第二市場計劃2025，一般資料

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/wsm2025/tc/general-information.html

• 香港房屋委員會：白表居屋第二市場計劃2025，申請手續

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/wsm2025/tc/application-procedures.html

• 香港房屋委員會：白表居屋第二市場計劃2025，網上遞交入息及資產申報表

https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/wsm2025/tc/online-submission-of-income-and-asset-declaration-form.html

• 香港房屋委員會：居屋第二市場，購買單位（白表資格）

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/sms-white-form/index.html

• 香港房屋委員會：居屋第二市場，轉讓單位

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-secondary-market/selling-a-flat/index.html

• 香港房屋委員會：業戶須知，補價安排

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/index.html

• 香港房屋委員會：業戶須知，轉讓限制

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/index.html

• 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃

https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

• 香港金融管理局：按揭

https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/

• 香港金融管理局：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，2024年10月16日

https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4/

• 香港房屋協會：資助出售房屋

https://www.hkhs.com/tc/application/subsidised-sale-housing

• 恒生銀行：政府資助房屋按揭貸款

https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/government-housing/

• 滙豐香港：按揭

https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/