明苑Ming Yuen

明苑最近港鐵站距離不詳，實際上位於石澳半島末端，日常出入主要靠石澳道嘅巴士及小巴服務。新巴9號線來往筲箕灣至石澳，班次約15-30分鐘一班，尾班車時間偏早，夜歸要特別留意。區內600米範圍內僅得1個公共交通站點，冇車代步嘅話，日常通勤往返港島商業區需時至少45分鐘至1小時，彈性遠低於市區物業。

石澳村內有幾間小型食肆同士多，但大型超市、街市、藥房等基本生活配套欠奉。日常買餸通常要出筲箕灣街市或超市，車程約15-20分鐘。醫療方面，最近普通科診所約4公里，急症服務更遠至約4.8公里，萬一有緊急醫療需要，叫白車或自駕都要一段時間。附近冇大型康樂設施，但石澳泳灘、郊野公園行山路線就在旁邊，戶外活動空間反而係優勢。

明苑全幢僅1伙，實用面積2,636呎，屬極罕有放盤。石澳一帶獨立洋房供應向來稀缺，業主議價空間有限。同區可比物業極少，難以直接比較呎價。以同類型海邊獨立屋計，此類物業通常由家族長期持有，放盤量低，成交疏落。61年樓齡會影響銀行按揭審批，潛在買家需預留較多資金或向多間銀行查詢條款。

石澳半島末端位置，600米內僅得1個巴士站，主要靠9號線來往筲箕灣。班次疏、尾班車早，冇車嘅話日常出入相當唔方便，夜晚想出去食飯或聚會都要計準時間。

屋苑附近冇超市、街市或藥房，日常生活補給要出筲箕灣。石澳村內只有幾間士多同食肆，選擇極有限，基本上要預先計劃好先出門。

1.2公里範圍內冇任何學校，雖然16校網有13間小學，但全部需要校車或家長接送。每日來回車程唔短，有小朋友嘅家庭要認真考慮交通安排。

最近普通科診所約4公里，急症室更遠至約4.8公里，2公里內完全冇醫療點。日常睇醫生要出筲箕灣或柴灣，緊急情況叫白車都要等一段時間。

1.5公里內冇政府康樂設施（體育館、泳池等），但石澳泳灘同郊野公園行山路線就在旁邊。鍾意游水、行山、出海嘅話，呢度嘅戶外資源反而係賣點。

低密度海邊獨立屋，背山面海，私隱度極高。1.2公里內冇公共開放空間，但本身已身處自然環境之中，景觀同寧靜程度係市區物業難以比擬嘅。